IFI 2026 : 6 subtilités à connaître pour bien déclarer son patrimoine immobilier

 

Par Aurélie Berthilliot, Le Cercle Hubsys
Co-Dirigeante du cabinet KMH Gestion Privée à Lyon
Conseillère en gestion de patrimoine

Vous possédez plusieurs biens immobiliers, des parts de SCPI ou une SCI familiale ? Si votre patrimoine approche ou dépasse 1,3 million d’euros, certaines règles de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) méritent une attention particulière. Car au-delà de la valeur de vos biens, leur mode de détention, votre situation familiale ou encore la nature de vos emprunts peuvent modifier le montant à déclarer.

Voici six subtilités à connaître pour éviter les erreurs et mieux comprendre votre imposition.

IFI 2026 : un seuil de 1,3 million d’euros, mais un calcul dès 800 000 €

L’IFI concerne les foyers dont le patrimoine immobilier net taxable dépasse 1,3 million d’euros. Pour déterminer si vous êtes concerné, c’est la valeur de votre patrimoine au 1er janvier de l’année d’imposition qui est prise en compte.

Mais attention à une particularité souvent méconnue : une fois ce seuil franchi, l’impôt est calculé dès 800 000 euros, et non uniquement sur la fraction dépassant 1,3 million.

A savoir : Pour les patrimoines immobiliers nets taxables compris entre 1,3 et 1,4 million d’euros, une réduction de l’impôt, appelée « décote », est automatiquement appliquée afin de limiter le montant de l’IFI à payer.

Au-delà de ce barème, certaines règles moins connues peuvent également avoir une incidence sur le montant de votre IFI.

A lire également : « SCPI ou immobilier locatif : que choisir en 2026 quand on est fortement fiscalisé ? »

1. Vos SCPI sont imposables, même dans un contrat d’assurance-vie

Vous détenez des parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) dans un contrat d’assurance-vie ? Vous pourriez penser qu’elles échappent à l’IFI puisqu’elles sont intégrées à un placement financier.

Pourtant, leur fraction immobilière taxable reste soumise à l’IFI.

Que vos SCPI soient détenues directement, dans un contrat d’assurance-vie rachetable ou de capitalisation, leur valeur immobilière taxable doit être prise en compte dans votre patrimoine soumis à l’IFI. Les SCPI détenues dans un plan d’épargne retraite (PER) peuvent également être concernées, selon le type de plan et ses caractéristiques.

Autre particularité : investir dans une SCPI détenant des immeubles à l’étranger ne permet pas, à lui seul, d’échapper à l’IFI lorsque vous êtes résident fiscal français.

| Le point à vérifier

La valeur à déclarer ne correspond pas à la valeur brute totale des parts . Les informations fiscales communiquées par la société de gestion ou l’assureur permettent d’identifier la fraction immobilière imposable.

2. Démembrement : donner la nue-propriété ne supprime pas votre IFI

Le démembrement consiste à séparer la propriété d’un bien entre l’usufruitier, qui peut l’utiliser ou en percevoir les revenus, et le nu-propriétaire, qui en récupérera la pleine propriété à la fin de l’usufruit.

En matière d’IFI, la règle générale est simple : l’usufruitier déclare le bien pour sa valeur totale, sauf exceptions prévues par la loi.

Prenons deux situations :

• Vous donnez la nue-propriété d’un appartement à vos enfants, mais vous en conservez l’usufruit : vous continuez à déclarer la valeur totale du bien à l’IFI, si vous êtes redevable de cet impôt. Vos enfants, quant à eux, n’ont pas à le déclarer.
• Vous achetez un appartement ou des parts de SCPI uniquement en nue-propriété : vous n’avez généralement pas à les déclarer à l’IFI pendant la durée du démembrement. En contrepartie, vous ne percevez pas les revenus du bien pendant cette période.

À retenir : donner la nue-propriété d’un bien que vous possédez déjà ne permet donc pas, à lui seul, de réduire votre IFI. En revanche, acheter directement en nue-propriété peut présenter un intérêt selon votre situation et vos objectifs.

A lire également : « SCPI en démembrement : pourquoi s’y intéresser ? »

3. SCI et indivision : une décote peut être justifiée, mais elle n’est pas automatique. La décote, une pratique admise, mais non fixée par la loi.

Un appartement détenu à plusieurs est-il aussi facile à vendre qu’un appartement dont vous êtes seul propriétaire ? Pas toujours. Et cette différence peut avoir une incidence sur sa valeur à déclarer.

Lorsqu’un bien est détenu en indivision ou à travers une société civile immobilière (SCI), certaines contraintes peuvent réduire sa valeur de marché : difficultés de revente, nécessité d’obtenir l’accord d’autres propriétaires ou faible liquidité des parts.

La valeur des parts de SCI ou des droits détenus en indivision peut ainsi être inférieure à leur part théorique dans la valeur totale du bien. Cette réduction n’est toutefois pas automatique : elle doit être justifiée par les contraintes liées à leur détention ou à leur vente.

La résidence principale bénéficie, quant à elle, d’un abattement légal de 30 % sur sa valeur lorsqu’elle est détenue directement. Attention toutefois : cet abattement ne s’applique pas aux parts d’une SCI propriétaire du logement, même si vous y habitez.

4. Toutes les dettes d’une SCI ne réduisent pas l’IFI

Vous avez emprunté pour acheter un bien immobilier ? Le capital restant dû peut, sous certaines conditions, venir diminuer la valeur de votre patrimoine immobilier taxable. Mais toutes les dettes ne sont pas traitées de la même manière.

Depuis les règles introduites par la loi de finances pour 2024, les dettes contractées par une société qui ne sont pas liées à des actifs imposables ne peuvent plus venir diminuer artificiellement la fraction immobilière soumise à l’IFI.

Exemple : une SCI emprunte 300 000 € pour acheter un appartement et 50 000 € pour réaliser des placements financiers.

Pour le calcul de l’IFI, seule la dette liée à l’achat de l’appartement peut être prise en compte, sous réserve des conditions de déduction. Les 50 000 € empruntés pour les placements financiers ne peuvent pas venir réduire la valeur immobilière imposable.

À retenir : le montant total des emprunts d’une SCI ne correspond pas nécessairement au montant pris en compte pour calculer l’IFI.

5. Vous vivez en concubinage ? Vos patrimoines peuvent être additionnés

C’est une particularité qui peut surprendre les couples non mariés. Pour l’IFI, les personnes mariées, pacsées ou vivant en concubinage sont   soumises à une imposition commune.

Cela signifie que deux personnes vivant en couple de manière stable et continue doivent additionner leurs patrimoines immobiliers taxables, même sans mariage ni PACS.

Prenons un exemple simplifié :

• L’un des concubins détient un patrimoine immobilier net taxable de 750 000 €.
• L’autre détient un patrimoine immobilier net taxable de 700 000 €.

Individuellement, aucun ne dépasse 1,3 million d’euros. Ensemble, leur patrimoine atteint 1,45 million d’euros : ils  sont donc devenir redevables de l’IFI.

Cette règle mérite une attention particulière lors d’un changement de situation familiale ou de l’acquisition d’un bien.

6. La valeur de votre bien n’est pas forcément son prix d’achat

Pour déclarer un bien à l’IFI, il faut retenir sa valeur vénale au 1er janvier, c’est-à-dire le prix auquel il pourrait normalement être vendu sur le marché à cette date.

Le prix payé il y a dix ans, une estimation ancienne ou la valeur affichée sur un site immobilier ne suffisent donc pas toujours.

Plusieurs éléments peuvent influencer cette évaluation : l’emplacement, l’état du bien, les transactions comparables, mais aussi son occupation.

Un logement loué peut, par exemple, présenter une valeur différente de celle d’un logement vendu libre, selon les caractéristiques du bail et les conditions du marché.

Pour étayer votre estimation, vous pouvez notamment vous appuyer sur des ventes comparables, les données immobilières publiques ou une estimation professionnelle.

Le bon réflexe : conserver les éléments qui ont permis de déterminer la valeur déclarée. Ils pourront être utiles en cas de demande de justification de l’administration fiscale.

A lire également : « Déclaration fiscale : une contrainte qui en dit long sur votre patrimoine »

Le plafonnement de l’IFI : une règle à ne pas oublier

Vous possédez un patrimoine immobilier important, mais vos revenus sont relativement limités ? Vous pouvez, sous certaines conditions, bénéficier du plafonnement de l’IFI.

Le principe : le cumul de l’IFI et des impôts pris en compte sur vos revenus ne doit pas dépasser 75 % des revenus retenus pour le calcul. Si ce seuil est dépassé, l’excédent vient réduire votre IFI.

Ce mécanisme, réservé aux contribuables fiscalement domiciliés en France, repose sur des règles de calcul précises. Il mérite donc d’être étudié au regard de votre situation personnelle.

IFI : pourquoi anticiper ?

Au-delà du calcul de l’impôt, il est essentiel de respecter ses obligations déclaratives. Une absence de déclaration peut entraîner un rappel d’impôt, des intérêts et des pénalités, avec des conséquences qui peuvent également peser sur les héritiers au moment de la succession.

Mais l’IFI peut aussi être l’occasion de réexaminer son patrimoine. Prenons l’exemple d’une femme propriétaire de plusieurs biens immobiliers : malgré leur valeur importante, les loyers perçus ne suffisent plus à couvrir les charges, les travaux et les impôts. Ses biens lui coûtent finalement plus qu’ils ne lui rapportent.

Son patrimoine immobilier est-il encore adapté à ses besoins et à ses projets ? C’est notamment sur ce type de question qu’un conseiller en gestion de patrimoine peut apporter un regard global.

À suivre : comment ce dirigeant pourrait réduire son IFI de 17 700 € par an ?

La semaine prochaine, découvrez le cas pratique d’un dirigeant disposant de 14,3 millions d’euros de patrimoine, dont 5,2 millions d’immobilier.

Avec Alexandre Barbarini, conseiller en gestion de patrimoine chez Leoma Patrimoine, membre du Cercle Hubsys, nous examinerons comment une réorganisation de ses investissements pourrait réduire son IFI de près de 17 700 € par an, selon une simulation incluant notamment une réduction liée à un don.

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IFI, rentabilité de vos biens, transmission… Chaque situation mérite une analyse personnalisée. Les conseillers en gestion de patrimoine du Cercle Hubsys peuvent vous accompagner pour faire le point sur vos investissements et identifier les solutions adaptées à vos objectifs.

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Sources et références officielles

Direction générale des Finances publiques — Calcul de l’IFI
Direction générale des Finances publiques — Patrimoine taxable à l’IFI
Direction générale des Finances publiques — Déclaration et notice IFI 2026
BOFiP — Évaluation des actifs imposables à l’IFI