Vos revenus locatifs vous coûtent peut-être plus cher que vous ne le pensez

Par Laurent Buonanno — Membre associé du Cercle Hubsys

Laurent Buonanno est dirigeant de LB Gestion Privée, cabinet de gestion de patrimoine implanté à Bron, près de Lyon. Il accompagne une clientèle de dirigeants, chefs d’entreprise et particuliers exigeants dans la structuration, l’optimisation et la transmission de leur patrimoine, avec une expertise reconnue en ingénierie patrimoniale, immobilier et solutions d’investissement sur mesure.

 

Lorsqu’on investit dans l’immobilier locatif, la fiscalité est souvent abordée de manière secondaire. Et pourtant, un régime fiscal choisi par défaut peut entraîner des conséquences importantes sur le niveau d’imposition et donc sur la rentabilité réelle de l’investissement.

Un cas concret qui illustre cette réalité

Il y a quelques semaines, j’ai reçu un client pour faire le point sur son patrimoine, avec un objectif clair : réduire sa pression fiscale.  

Cadre supérieur, célibataire, sans enfant, avec une Tranche Marginale d’Imposition (TMI) à 41 %. Il perçoit, en complément de son revenu, 14 000 € de loyers par an grâce à un appartement loué nu. Un investissement qu’il a réalisé quelques années plus tôt avec sérieux, et dont il est plutôt satisfait. 

Nous avons pris le temps d’analyser sa déclaration de revenus ensemble, ce qui lui a permis de voir la situation sous un autre angle. 

Pour cet investissement locatif, il a opté pour le régime du micro-foncier. C’est d’ailleurs le régime le plus souvent retenu par défaut. Effectivement, il est relativement simple à mettre en place, sans contraintes particulières, et offre un abattement de 30 %, ce qui peut donner l’impression que la fiscalité est déjà optimisée.

| Une rentabilité fortement amputée par la fiscalité

Dans son cas, les chiffres parlent d’eux-mêmes. Chaque année, il supporte : 

• 4 018 € d’impôt sur le revenu ; 
• 1 686 € de prélèvements sociaux.

Soit un total de 5 704 €. Rapporté à ses 14 000 € de loyers, cela représente près de 41 % de fiscalité. Autrement dit, l’équivalent de près d’un mois de loyers sur deux est absorbé par la fiscalité.

Ce type de situation est extrêmement fréquent. Pour prolonger cette réflexion, nous avons conçu un diagnostic simple pour vous aider à faire le point sur votre situation fiscale et mieux comprendre ce qui peut être amélioré. Consultez le diagnostic « Déclaration 2025 : ce que vous ne voyez pas peut déjà peser lourd sur votre fiscalité ».

| Repenser la fiscalité de ses loyers

À ce stade, l’idée n’est pas de remettre en cause les choix qui ont été faits, mais de regarder s’il existe des solutions plus adaptées à la situation. Dans ce type de cas, il est souvent possible d’améliorer les choses, sans modifier profondément l’investissement.

Lorsque le marché locatif s’y prête, opter pour la location meublée au régime réel, le plus souvent en LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel), change assez nettement la fiscalité.

Non pas parce qu’il s’agit d’un montage complexe, mais parce que ce régime repose sur un mécanisme simple et efficace : l’amortissement.

Concrètement, cela permet de déduire chaque année :

• Une partie de la valeur du bien ; 
• Le mobilier ;
• L’ensemble des charges 

Dans de nombreux cas, le résultat fiscal peut devenir nul. Et dans le cas de mon client, cela pourrait se traduire très concrètement par :

• 0 € d’impôt sur le revenu ;
• 0 € de prélèvements sociaux 

Soit 5 704 € économisés chaque année.

| Un nouveau cadre à anticiper

Bien entendu, cette stratégie suppose un minimum de structuration. Elle implique le recours à un expert-comptable, pour un coût généralement compris entre 500 € et 1 000 € par an. Mais même en tenant compte de ce coût, le gain net reste significatif, et surtout durable. 

Cela implique également de meubler le logement, un coût initial qui reste mesuré au regard des gains fiscaux générés dans le temps.

→ Démembrement immobilier : investissez jusqu’à 40 % moins cher sans fiscalité pendant 15 ans

Qu’en est-il de la fiscalité lorsque vient le moment de vendre ?

La réflexion s’est ensuite portée sur la revente. L’utilisation de l’amortissement pendant la phase de détention peut en effet soulever des questions quant à son impact au moment de la cession.

La règle a d’ailleurs évolué récemment. Aujourd’hui, les amortissements pratiqués en LMNP sont intégrés dans le calcul de la plus-value. Concrètement, ils viennent diminuer le prix d’acquisition, ce qui augmente mécaniquement la plus-value imposable.

Cela signifie que la fiscalité à la revente peut être plus élevée qu’auparavant. On reste néanmoins dans le régime des plus-values immobilières des particuliers, avec :

• Une taxation à 19 % ;
• Des prélèvements sociaux à 17,2 % ;
• Et des abattements progressifs en fonction de la durée de détention 

| Abattement sur la plus-value immobilière selon la durée de détention (source : CGI, art. 150 VC | CSS, art. L136-7)

Pour mieux comprendre l’impact du temps sur la fiscalité, voici les abattements applicables en fonction de la durée de détention. 

. Impôt sur le revenu (19 %)

Durée de détention	Abattement annuel	Abattement cumulé
Moins de 6 ans	0 %	0 %
De 6 à 21 ans	6 % / an	Jusqu’à 96 %
22e année	4 %	100 %
Au-delà de 22 ans	–	Exonération totale

 

. Prélèvements sociaux (17.2 %)

Durée de détention	Abattement annuel	Abattement cumulé
Moins de 6 ans	0 %	0 %
De 6 à 21 ans	1,65 % / an	Jusqu’à 26,4 %
22e année	1,60 %	28 %
De 23 à 30 ans	9 % / an	Jusqu’à 100 %
Au-delà de 22 ans	–	Exonération totale

 

La fiscalité ne se joue pas uniquement pendant la détention du bien, mais aussi au moment de sa revente. Comme vous pouvez le constater, après 22 ans de détention, la plus-value est exonérée d’impôt sur le revenu, et après 30 ans, elle est totalement exonérée, prélèvements sociaux inclus.

Dans une logique de long terme, mon client pourrait ainsi bénéficier à la fois d’une fiscalité optimisée pendant la phase locative, et d’une exonération à la revente.

Une lecture différente du rôle du conseil

Le sujet ne portait pas sur la qualité de l’investissement, mais sur son niveau d’optimisation fiscale, qui représentait ici plus de 5 700 € par an.

Malheureusement, ce type de situation est extrêmement fréquent, car bon nombre d’investisseurs manquent de temps et de connaissances juridiques. 

Cela rappelle le rôle du conseiller en gestion de patrimoine : apporter une lecture globale, et adapter les décisions en fonction des objectifs du client. Car les leviers les plus efficaces ne nécessitent pas toujours de nouveaux investissements, mais reposent souvent sur une meilleure utilisation des règles existantes.

 

Si vous vous reconnaissez dans cette situation, ou si vous vous interrogez sur la fiscalité de vos revenus locatifs, il peut être pertinent de faire un point. Un regard extérieur permet souvent d’identifier des leviers d’optimisation simples, mais particulièrement efficaces.