Gestion privée>Cas pratique>Cas pratique | Acheter en concubinage : quand tout bascule

Cas pratique | Acheter en concubinage : quand tout bascule

Publié le 23/02/2026

Parfois, ce n’est qu’après coup que l’on comprend. Quand les décisions sont déjà prises. Quand les marges de manœuvre ont disparu. Ce cas pratique ne raconte pas seulement ce qu’Emma et Paul auraient dû faire. Il raconte ce qui se passe quand rien n’a été anticipé.

L’avis de notre expert

Adrien Naman – Co-dirigeant d’Objectif Patrimoine à Nice et associé membre de notre consortium LE CERCLE HUBSYS

« En concubinage, beaucoup de couples pensent être protégés parce qu’ils achètent à deux et remboursent à deux. En réalité, le décès fait basculer la situation dans une logique successorale pure, souvent brutale. Sans statut, sans capital et sans anticipation, le survivant peut perdre bien plus qu’un conjoint : il peut perdre son cadre de vie. »

Un projet de vie, rien de plus

Emma et Paul n’avaient pas de stratégie patrimoniale au sens strict. Ils avaient avant tout un projet de vie. Emma a 34 ans et travaille dans la communication. Paul a 36 ans, il est ingénieur. Ils vivent ensemble depuis plusieurs années, en concubinage, sans enfant.

Lorsqu’ils décident d’acheter leur résidence principale, la démarche s’inscrit naturellement dans la continuité de leur histoire. Il ne s’agit pas d’un investissement, mais d’un lieu de vie, pensé pour durer. L’achat se fait à deux. Le crédit est contracté conjointement, sur 25 ans, et le bien est acquis en indivision, à parts égales.

Pour Emma et Paul, cette organisation ne soulève aucune interrogation particulière. Ils s’aiment, ils achètent ensemble. À ce stade, ils ne voient pas la nécessité d’aller plus loin dans la réflexion.

Leur situation de départ : un projet simple, sans protection

Emma et Paul ne viennent pas nous voir avant leur achat. Comme beaucoup de couples, ils font “au plus simple”.

| Leur achat immobilier

Résidence principale achetée : 320 000 €
Apport : 40 000 € (20 000 € chacun)
Montant du crédit immobilier : 280 000 €, sur 25 ans
Achat en indivision 50 / 50

Ils souscrivent une assurance-emprunteur classique, chacun assuré à hauteur de 50 % du capital emprunté. En cas de décès, la part du crédit correspondant à l’emprunteur décédé sera remboursée. Sur le papier, tout est sécurisé.

| Leur organisation patrimoniale

Sur le plan patrimonial, Emma et Paul n’ont rien mis en place de spécifique.

Emma a 10 000 € de liquidités sur un livret A, alors que Paul détient un contrat d’assurance-vie d’une valeur de 170 000 €. Ils n’ont pas rédigé de testament et n’ont pas formalisé de cadre juridique particulier pour leur couple.

Leur situation n’a rien d’exceptionnel. Comme beaucoup de concubins, ils estiment que ces sujets pourront être abordés plus tard, le moment venu.

Le décès de Paul : quand le juridique rattrape la réalité

Le décès de Paul survient brutalement. Pour Emma, le choc est total. À la peine s’ajoutent très vite les démarches administratives, les formalités à accomplir, les rendez-vous à honorer, alors même que tout semble irréel.

C’est alors qu’une autre réalité s’impose, plus froide, plus technique.

| Une découverte brutale : Emma n’est pas héritière

Emma découvre qu’en tant que concubine, elle n’a aucun droit successoral. La part de Paul dans la maison ne lui revient pas, elle est transmise à ses héritiers légaux, en l’occurrence ses parents.

Au moment du décès, le crédit immobilier n’est pas soldé. Après quelques années de remboursement, le capital restant dû s’élève encore à environ 240 000 €.

Conformément au contrat d’assurance-emprunteur, une partie du crédit est remboursée, laissant un capital restant dû de 120 000 € à la charge d’Emma.

Sur le plan du crédit, la situation est partiellement sécurisée. Sur le plan de la propriété, en revanche, rien n’est réglé.

| Une indivision subie

La maison n’appartient plus uniquement à Emma. Juridiquement, le bien est détenu par :

Emma, à hauteur de 50 % ;
Ainsi que par les parents de Paul, à hauteur de 50 % également, soit une valeur patrimoniale de 160 000 €.

Une indivision se met en place, sans avoir été choisie. Concrètement, Emma perd sa liberté de décision. Les choix du quotidien, qui relevaient jusque-là de l’évidence, deviennent des sujets de discussion, voire de négociation. Travaux, entretien, modifications du logement : chaque décision suppose désormais l’accord de l’ensemble des indivisaires.

Dans un contexte de deuil, cette organisation se révèle particulièrement difficile à vivre. Les relations avec les parents de Paul sont tendues, et les intérêts ne convergent pas. Là où Emma souhaite conserver la maison, eux envisagent une vente rapide.

| L’assurance-emprunteur : utile, mais insuffisante

L’assurance-emprunteur a pourtant rempli son rôle. Elle a permis de sécuriser le remboursement du crédit immobilier et d’éviter à Emma une charge financière insoutenable dans une période déjà éprouvante. En revanche, son champ d’action s’arrête là.

L’assurance-emprunteur est avant tout un outil de couverture du risque bancaire. Elle intervient exclusivement sur le remboursement du prêt en cas de décès, sans produire aucun effet sur la répartition des droits de propriété ni sur les règles successorales applicables.

Ainsi, malgré l’intervention de l’assurance, la situation patrimoniale demeure inchangée : la dette est partiellement éteinte, mais les droits sur le bien restent déterminés par le cadre juridique du couple.

| Une impasse financière et émotionnelle

Emma envisage alors de racheter la part détenue par les parents de Paul, afin de conserver la maison. Mais la réalité financière s’impose rapidement. Pour sortir de l’indivision, elle devrait verser 160 000 €. Or :

Elle ne dispose pas de cette somme ;
Sa capacité d’emprunt est déjà mobilisée par le crédit restant de 120 000 €.

Paul n’avait pas anticipé ce scénario. Son contrat d’assurance-vie n’avait pas été structuré au profit d’Emma. En l’absence de clause bénéficiaire adaptée, les capitaux sont donc revenus à ses parents, seuls héritiers légaux. Emma n’a ainsi disposé d’aucune liquidité pour racheter leur part du bien et sortir de l’indivision.

À cette impasse financière s’ajoute une contrainte plus insidieuse : Emma continue d’occuper seule la maison et en supporte l’ensemble des charges courantes (eau, électricité, entretien…), alors même qu’elle n’en détient que la moitié.

Emma se retrouve alors confrontée à un choix particulièrement difficile. Soit rester dans une indivision subie, avec des relations déjà fragilisées par le deuil, soit accepter la vente du bien.

Cette maison, qu’ils avaient choisie ensemble et dans laquelle ils s’étaient projetés, ne peut finalement être conservée. La vente devient inévitable.

| Après la vente : repartir de zéro

La maison est finalement vendue au prix de 320 000 €, valeur du bien. Après remboursement du solde du crédit restant (120 000 €), le produit net de la vente s’élève à 200 000 €. Cette somme est répartie entre les indivisaires :

Emma perçoit 100 000 € ;
Les parents de Paul perçoivent 100 000 €.

Pour Emma, cette vente marque bien plus que la cession d’un bien immobilier. Elle signe la fin d’un cadre de vie, d’une stabilité et d’un projet construit à deux.

Désormais seule, Emma doit repartir en location. Son pouvoir d’achat immobilier s’en trouve durablement réduit, rendant l’accès à un nouveau projet d’acquisition difficile à court terme, compte tenu des prix pratiqués sur son marché local. Cette situation n’était pas inévitable. Elle est la conséquence directe de choix qui n’avaient pas été anticipés.

👉 Ce cas, loin d’être isolé, illustre l’importance d’une réflexion patrimoniale globale.
Pour prendre du recul sur votre propre situation de couple, un diagnostic dédié permet d’en comprendre les enjeux. Téléchargez notre PDF « Couple et patrimoine : êtes-vous suffisamment protégés ? »

Ce qui aurait pu être anticipé

Cette situation aurait pu être différente si certains choix avaient été faits en amont.
Si Emma et Paul avaient pris le temps de se poser ces questions avant leur achat, plusieurs leviers simples auraient pu être activés, sans remettre en cause leur projet de vie.

| Concubinage et succession : une fiscalité confiscatoire

En concubinage, le survivant n’est pas héritier par défaut. Un testament peut permettre de transmettre tout ou partie de la quotité disponible, mais il ne change rien à un point essentiel : la fiscalité. Entre concubins, les droits de succession s’élèvent à 60 %, après un abattement symbolique de 1 594 €.

Dans le cas d’Emma et Paul :

La valeur de la part de Paul : 160 000 € ;
L’abattement : 1 594 € ;
La base taxable : 158 406 € ;
Les droits de succession (60 %) : 95 043 €

Concrètement, même si Paul avait légué sa part à Emma par testament, celle-ci aurait dû verser près de 95 000 € à l’administration fiscale pour conserver la maison.

Avec très peu de liquidités disponibles, cette option aurait été inapplicable dans les faits.

| Le PACS : un changement de cadre radical

À situation patrimoniale identique, le simple fait d’être pacsés, combiné à un testament, aurait profondément modifié l’issue. Dans ce cas :

La part de Paul aurait pu être transmise à Emma ;
Aucun droit de succession n’aurait été dû ;
Emma serait devenue pleinement propriétaire du bien.

Pour un coût juridique faible, l’économie réalisée aurait été de 95 000 €, une somme loin d’être négligeable.

| L’assurance-emprunteur à 100 % pour sécuriser le logement

Dans leur situation réelle, Emma et Paul étaient assurés chacun à 50 %.

S’ils avaient opté pour une assurance-emprunteur à 100 % sur chaque tête :

Le crédit restant dû (240 000 €) aurait été intégralement remboursé au décès de Paul ;
Et Emma aurait conservé la maison sans dette.

Mais en concubinage, même avec un crédit soldé, le problème de propriété subsiste :

La part de Paul (160 000 €) aurait toujours été transmise à ses héritiers ;
L’indivision aurait demeuré.

Nous le rappelons, l’assurance-emprunteur protège le crédit mais pas la succession.

| L’assurance-vie : la clé pour sortir de l’indivision

C’est ici que l’assurance-vie prend tout son sens, notamment pour les concubins. Pourquoi ? Parce que même si elle ne transmet pas la maison elle-même, elle donne toutefois au survivant les moyens financiers de la conserver.

Si Paul avait rédigé une clause bénéficiaire dans son contrat d’assurance-vie au profit d’Emma :

Le capital de 170 000 € aurait été transmis hors succession ;
Emma aurait disposé immédiatement de la liquidité nécessaire pour racheter la part de 160 000 € détenue par les parents de Paul ;
L’indivision aurait été évitée.

Sur le plan fiscal, les capitaux transmis avant 70 ans bénéficient d’un abattement de 152 500 € par bénéficiaire. La fiscalité résiduelle aurait donc été très limitée : la base taxable aurait été de 17 500 €, entraînant une taxation à 20 %, soit 3 500 € de droits, bien loin des 95 000 € de droits de succession applicables en concubinage.

| Le testament : un outil imparfait, mais nécessaire

Enfin, même sans changement de statut, la rédaction d’un testament aurait permis d’anticiper partiellement la transmission, d’organiser la jouissance du logement et de réduire certains risques de blocage. En concubinage, ce n’est pas une solution suffisante à elle seule, mais elle reste préférable à l’absence totale d’organisation.

Ce cas illustre une réalité essentielle. Ce ne sont pas les outils pris isolément qui protègent, mais leur articulation cohérente, en fonction du statut du couple et des objectifs poursuivis.

Ce que ce cas pratique nous rappelle

Dans ce cas, l’absence d’anticipation a suffi à transformer un patrimoine existant, une assurance-vie et un crédit sécurisé en une perte de logement et de stabilité pour le survivant.

Ce cas pratique n’a pas vocation à juger, ni à faire peur. Il vise simplement à mettre en lumière ce qui peut se produire lorsque certaines questions sont laissées de côté. Un décès, une complication, un événement imprévu suffisent parfois à faire basculer une situation qui semblait stable.

Nous espérons que cette histoire permettra à d’autres couples de porter un regard différent sur leur organisation, non pour tout remettre en cause, mais pour prendre le temps d’anticiper, tant que les décisions peuvent encore être prises sereinement.

C’est précisément là que l’accompagnement d’un Conseiller en Gestion de Patrimoine trouve toute sa légitimité.

Si ces questions font écho à votre situation, n’hésitez pas à nous contacter via le formulaire de contact ci-dessous. Nous vous répondrons dans les plus brefs délais.

👉 Pour un premier regard rapide, notre auto-diagnostic « Couple et argent : les 10 questions clés pour protéger votre équilibre financier » permet d’identifier les zones de fragilité éventuelles.

Disclaimer

Les situations présentées dans cet article sont inspirées de cas réels. Les prénoms ont été modifiés afin de préserver la confidentialité des personnes concernées. Les solutions évoquées doivent être adaptées à chaque situation personnelle, patrimoniale et familiale. Les montants et calculs présentés ont été simplifiés à des fins pédagogiques et ne tiennent pas compte des frais annexes (frais de notaire, frais d’agence, indemnités de remboursement anticipé, etc.) susceptibles de s’appliquer dans une situation réelle.