L’investissement immobilier dans un contexte de crise

Le 15 avril dernier, KMH Gestion Privée, a eu le privilège d’interviewer Julien FONTIER, responsable des partenariats chez Novaxia Investissement. Pour rappel, KMH Gestion Privée, située à Lyon, est une société de conseil en gestion de patrimoine qui fait partie de notre groupe Hubsys. Voici un résumé de cette interview, dédiée aux risques et aux opportunités de l’investissement immobilier durant la crise du COVID-19.

Les premiers constats sur cette crise

Evidemment le premier constat est que la crise est unique bien des égards. Elle ne ressemble en aucune manière à une crise financière ou à une crise du système bancaire. Il y a ce caractère universel qu’il est important de rappeler, puisqu’elle affecte tout le monde.  

[…] L’autre constat que nous pouvons rappeler sur le secteur de l’immobilier, c’est qu’il existe historiquement une inertie propre à l’immobilier. […] En effet, l’immobilier se structure sur un temps long (baux de 3,6,9 ans, notamment dans le tertiaire ou sur l’immobilier locatif).

Nul n’est capable aujourd’hui de déterminer la temporalité de sortie de crise, ni les conditions de sortie de crise. En revanche, il est à près certain que si nous avons la possibilité d’éradiquer au plus vite ce virus, l’immobilier aura un effet amortisseur sur cette partie-là. […]

Lorsque vous avez un chantier qui est à l’arrêt pendant 3 ou 6 mois, l’impact est très faible. En revanche, dès lors que vous dépassez ce temps ou que vous avez des rechutes, l’impact est beaucoup plus violent. […]

Sur l’immobilier, on a toujours un océan de liquidités qui est très fort et qui devrait permettre par sa valeur refuge et par la psychologie des investisseurs d’en bénéficier, notamment le résidentiel.

L’impact sur l’immobilier résidentiel

Il faut savoir qu’il y a aujourd’hui une demande supérieure à l’offre surtout dans les grandes métropoles de plus de 200 000 €. Le champ de ce constat est bien sûr à relativiser selon la dynamique démographique d’emploi des zones concernées. Mais si nous prenons par exemple Paris/l’Ile-de-France, nous savons que par nature, l’immobilier résidentiel sera résilient puisqu’il y a un besoin d’hébergement. Cependant, l’offre demeure encore une fois insuffisante par rapport à la demande. […]

De plus, nous pouvons faire un constat sur un temps court si l’on regarde un peu en arrière. La crise de 2008 a créé un creux sur l’immobilier résidentiel de l’ordre de 10-15-20%, voire plus selon les villes moyennes ou les métropoles. Mais un rebond immédiat a été observé. […]

Pour finir, nous pouvons affirmer de manière assez certaine qu’il y a un effet psychologique de la population. L’actif immobilier, notamment résidentiel, que ce soit en locatif, en nu, en meublé ou en résidence principale, reste un actif tangible et identifiable, dans lequel les personnes sont très sensibles.

L’impact sur l’immobilier d’entreprise

Dans bon nombre de SCPI et OPCI, on retrouve assez majoritairement de l’immobilier de bureaux. Il faut savoir que les fondamentaux sont particulièrement solides puisque vous avez un taux de vacances qui est de 5 % sur le marché de bureaux. Nous sommes donc dans une logique extrêmement maîtrisée dans un marché relativement sain.

Il y a des actifs en construction qui représentent 4 % du parc existant. Aujourd’hui, il n’y a donc pas de déséquilibre attendu. Vous n’avez donc pas une multitude d’immobiliers de bureaux qui resterait sur les bras des développeurs immobiliers, des promoteurs ou de tout autre acteur.

Toutefois, une baisse sur cette typologie d’actif est envisageable et dépend encore une fois, du temps de cette crise et du scénario de sortie, à la fois pour ce confinement et également d’un point de vue économique. Si l’on reste sur un stade relativement court, c’est-à-dire à six mois, la crise devrait pouvoir être absorbable.

L’impact sur l’immobilier au sens large

On observe une accélération de la digitalisation du secteur, qui est aujourd’hui très en retard sur le sujet. On peut tout à fait imaginer les promoteurs se positionner beaucoup plus sur des signatures électroniques d’actes ou de contrats de vente.

On peut aussi imaginer que si l’on avait un secteur bancaire fragilisé dans le cadre de la crise du Covid-19, bien évidemment, l’effet de levier associé au projet de développement immobilier et de promotion serait mécaniquement impacté. Il y aurait nécessairement un temps pour rééquilibrer ce marché et pour que chacun reprenne les bonnes pratiques par rapport à cela. Il y aurait également un ajustement sur les business plans et sur la manière de monter ces opérations.

L’impact sur l’hôtellerie

Aujourd’hui, on parle peu de l’hôtellerie, secteur pourtant très impacté. Il est possible d’imaginer que même si nous sommes déconfinés, les frontières resteront fermées, au moins pendant un certain temps, avec peut-être une ouverture sur l’espace Schengen. Voire un espace un peu plus large dans un second temps. Ce qui est certain, c’est que nos habitudes vont changer sur les prochains mois. L’impact sur l’hôtellerie sera donc très fort.

En revanche […], admettons que nous trouvions une solution pérenne pour soigner et tester un maximum de personnes. Nous pouvons imaginer que progressivement, nous aurons envie de voyager à nouveau et qu’ainsi l’hôtellerie et le tourisme reprendront toute leur importance. En revanche, il convient de bien distinguer les grandes chaines qui ont la trésorerie nécessaire pour faire face à cet événement et les hôtels, sur un schéma beaucoup plus entrepreneurial, qui auront beaucoup plus de difficultés à faire face aux conséquences économiques de cette crise.

Les conséquences de cette crise

Cette situation nous conforte de plus en plus sur l’immobilier tertiaire sur ce qui se passera demain et sur l’importance de pouvoir prendre en considération les mutations.

Aujourd’hui, je suis convaincu que dans le domaine de l’immobilier, si on s’arrête au sens large, on se rend compte qu’encore une fois, ce que souhaiteront les usagers, c’est la praticité, les circuits courts, que ce soit sur la logistique au dernier kilomètre, sur la proximité de bassin d’emplois et de bassin de population, pour répondre sur la probabilité que l’on relocalise des tas de chaînes, que l’on reconstitue notamment sur le médicament mais aussi sur tous les usages. Et l’immobilier ne passera pas à côté de ce schéma-là, que ce soit sur les fournisseurs ou sur les matériaux.

Cela devrait amener un phénomène de transformation urbaine très fort avec des changements d’usage très fort, avec l’apparition notamment de matériaux biosourcés qui vont se répandre de plus en plus, ou sur le fait de reconstruire sur des bâtiments existants. Je crois que cette crise va encore une fois accélérer des mutations qui étaient déjà en cours mais qui seront de plus en plus prégnantes.

Quelles sont les opportunités dans ce contexte de crise ?

Deux éléments nous semblent. Aujourd’hui, nous constatons qu’il convient d’être très fin dans l’analyse des actifs. Il y a nécessairement des opportunités. […]

On observe par exemple de très grandes maisons qui auront des soucis de liquidités par rapport à la détention de fonds, notamment à l’étranger, sur des marchés avec peut-être moins de profondeur. Il est tout à fait probable qu’on puisse y percevoir une certaine forme d’illiquidités, donc d’opportunités pour nous.

De la même manière, il y a une course à l’échalote sur la valorisation des actifs et sur la capacité dans cet océan de liquidités, de pouvoir acheter dans les meilleurs prix certains actifs. De cette manière, ceci devrait permettre, sur des actifs avec des caractéristiques moins propices, une inflation des prix continus, et pouvoir redonner le juste prix pour certains actifs. Ça devrait aussi assainir d’une certaine manière le marché. […]

Enfin, il est très probable que l’on fasse appel à des projets de co-promotions, notamment dans le logement. Historiquement, au sein de Novaxia Investissement, nous étions plutôt à 50 % en tertiaire et 50 % sur le logement. Il est tout à fait probable que l’on axe, au moins sur l’année 2020 et 2021, plutôt sur le logement.

Pour ce qui est d’une SCPI, c’est une société de gestion qui va constituer un produit financier collectif, dans le cadre duquel un client particulier va pouvoir investir. Cela aura plusieurs vertus, la première est que vous n’êtes pas lié à un seul actif […]. Vous allez donc pouvoir bénéficier d’une diversification sur le type d’immobilier, sur les zones géographiques ou sur la taille de vos actifs. En contrepartie de l’argent qui sera déposé sur ce véhicule SCPI, la société de gestion va capter des revenus par rapport à ses achats d’immeubles et par rapport à ses mises en location, et va les reverser à ses actionnaires par la forme d’un dividende, généralement trimestriel.

Généralement, ce qui est reconnu dans les SCPI, c’est l’avantage de pouvoir mutualiser les risques, de pouvoir diversifier sur des marchés sur lesquels on ne pourrait pas se positionner (hôtellerie, commerces, bureaux …) habituellement, et de pouvoir rentrer, pour un ticket souvent minime, sur un produit immobilier diversifié et qui permet une plus grande accessibilité, comparé à une opération en direct.

Conclusion

Je voudrais revenir sur 3 points importants. A mon avis, la crise change 3 aspects sur les véhicules et la manière d’appréhender les véhicules. Il s’agit de la qualité des locataires, du regard qui sera porté aux actifs, notamment ceux qui sauront faire preuve d’audace et la faculté d’avoir un recul sur les villes de demain, sur leurs changements, sur leurs mutations. La volonté d’avoir des circuits courts ressortira aussi renforcée. Pour finir, un point fondamental qui a été évoqué est également la trésorerie.