Investissement immobilier : quelle est la différence entre un OPCI, une SCI et une SCPI ?

Investissement immobilier : quelle est la différence entre un OPCI, une SCI et une SCPI ?

Investir dans la pierre-papier peut être un véritable casse-tête. En effet, il n’est pas simple de savoir vers quel produit se tourner : OPCI, SCPI, SCI ? Pourtant, le choix est crucial, car même si ces placements immobiliers sont semblables au premier abord, quelques notions sont toutefois importantes à connaître. On fait le point ensemble.

Avant de connaître les différences entre ces 3 types de placements, un petit rappel sur la pierre papier s’impose. Eh oui, pour ceux qui ne le savent pas, la pierre papier, qu’est-ce que c’est exactement ?

Pour faire simple, la pierre papier désigne un type de placement qui permet d’investir dans l’immobilier au travers d’une société de gestion. L’investissement ne se fait donc pas en direct. Au lieu de cela, vous investissez dans une société de gestion spécialisée et agréée par l’AMF (l’Autorité des Marchés Financiers). Ce sera ensuite grâce aux fonds de différents investisseurs comme vous, que la société de gestion pourra investir dans des biens immobiliers.

Les SCPI, SCI et OPCI sont tous les trois gérés par des sociétés de gestion. Différents avantages s’offrent à vous en investissant dans ces types de placements, comme la mutualisation des risques par exemple. Cette dernière se fait grâce au nombre d’investisseurs, mais aussi grâce au nombre de biens immobiliers acquis par la société de gestion.  

Vous pouvez également détenir des parts de SCPI, OPCI et SCI via un contrat d’assurance-vie, de capitalisation ou un PER (Plan Épargne Retraite). Cela permet de diversifier votre enveloppe d’investissement et de bénéficier des avantages fiscaux qu’offrent ces produits d’épargne.

Nous pouvons également citer d’autres avantages, comme :

  • L’accès à des biens immobiliers à faible coût ;
  • La diversification de votre patrimoine ;
  • Une gestion locative déléguée à 100 % ;
  • La perception de revenus complémentaires potentiellement attractifs ;

LE CAS DE LA SCPI

Une SCPI est une Société Civile de Placements Immobiliers. Ce type de pierre papier n’a pratiquement pas de poche liquide. Cela veut dire que l’investissement ne se fait quasiment que dans de l’immobilier (95 % minimum).

Une SCPI peut se spécialiser dans de l’immobilier de bureaux, de commerces, dans les logements résidentiels ou être totalement diversifiée.

| Il existe 3 types de SCPI

    • Les SCPI de rendement, qui permettent de percevoir des revenus potentiels ;
    • Les SCPI fiscales, qui permettent de bénéficier d’avantages fiscaux liés à la nature de la SCPI elle-même (Pinel, Malraux, SCPI de déficit foncier…) ;
    • Les SCPI de capitalisation, qui ne visent pas un taux de rendement élevé, mais plutôt une forte plus-value au moment de la liquidation des parts.

Peu importe le type de SCPI choisi, le fonctionnement est le même :

1 – Vous achetez des parts de la SCPI, qui collecte au préalable des fonds auprès d’une multitude d’investisseurs comme vous. En achetant ces parts, vous devenez associés de la SCPI.

2 – La SCPI investit les fonds dans des biens immobiliers qui seront ensuite mis en location et gérés par la société de gestion elle-même. Vous n’aurez donc rien à faire.

3 – Vous percevrez des revenus potentiels, une fois les frais de gestion retirés. Les revenus perçus sont bien-entendu liés au nombre de parts que vous détiendrez (au prorata).

Sachez que les parts d’une SCPI sont finançables à crédit. C’est une très bonne chose à savoir, car cela veut dire que vous pouvez profiter de l’effet de levier de la banque pour y investir.

Toutefois, une chose est importante à savoir. Une SCPI a un risque de liquidité. Effectivement, la vente des parts d’une SCPI est dite « de gré à gré ». Cela veut dire que vous devez attendre qu’un acheteur se manifeste pour pouvoir vendre vos parts. Si la SCPI performe, vous n’aurez généralement aucun souci pour vendre vos parts. Mais si la SCPI subit une mauvaise conjoncture immobilière, vous pourriez attendre un bon moment avant de trouver un acheteur intéressé par vos parts.

Autre information, les frais de souscription d’une SCPI se situent généralement entre 8 et 12 %. Ce qui est beaucoup, on en convient ! Si vous investissez par exemple dans une SCPI qui offre un rendement net annuel de 4 %, il faudra alors attendre 3 ans pour que vous puissiez profiter de la performance de la SCPI.

Dernière chose, vous pouvez détenir des parts de SCPI en direct ou via un contrat d’assurance-vie, de capitalisation ou un PER. En choisissant d’investir via un produit d’épargne, vous bénéficierez d’avantages fiscaux attrayants. À l’inverse, si vous décidez d’investir en direct, n’oubliez pas que les revenus perçus seront imposables (revenus fonciers).

🔔 Bon à savoir 

Certaines SCPI n’ont pas de frais d’entrée. Ce qui est une excellente nouvelle. Nous espérons d’ailleurs que ce modèle trouvera de plus en plus sa place. En tant que Conseillers en Gestion de Patrimoine, nous pouvons parfaitement vous accompagner dans le choix des SCPI 😊 !

→ SCPI en démembrement : pourquoi s’y intéresser ?

LE CAS DE L’OPCI

Un OPCI est un Organisme de Placement Collectif Immobilier. Contrairement à une SCPI, ce support d’investissement est composé d’une poche immobilière (environ 60 %) et d’une poche actions (environ 35 %). Afin de faire face aux différentes demandes de rachats de parts, un OPCI doit également avoir une poche liquide de 5 % minimum.

Comme pour une SCPI, un OPCI peut également se spécialiser : immobilier de commerce, de bureaux, résidentiel, dédié aux seniors…

Le fonctionnement d’un OPCI est identique à celui d’une SCPI. Toutefois, sachez que les parts d’un OPCI ne sont pas finançables à crédit. Vous l’aurez compris, si vous souhaitez investir dans un OPCI, il faudra donc que vous ayez le capital suffisant pour.

Néanmoins, il est fort à parier que cela change un jour… Effectivement, nous avons du mal à comprendre pourquoi la loi ne prévoit pas ce type financement possible. C’est d’ailleurs très étonnant, car l’OPCI n’a pas le même degré de risque de liquidité qu’une SCPI. Eh oui, comme nous vous l’avons dit précédemment, un OPCI se doit de garder au minimum 5 % de poche liquide. Justement pour vous permettre de vendre plus facilement vos parts. Votre capital sera donc disponible très rapidement (sous une quinzaine de jours dans la majorité des cas, au plus tard sous 2 mois).

Alors d’accord, un OPCI est plus volatil qu’une SCPI de par la poche actions (souvent à hauteur de 30 %). Mais ne peut-il pas y avoir des solutions ? La banque ne peut-elle pas financer à crédit simplement la poche immobilière (soit environ 60 %) ?

Nous nous éloignons un peu du sujet, mais c’est pourtant un réel problème d’investissement qui porte à la discussion, vous ne trouvez pas ?

Revenons donc à nos moutons 😉 ! Vous pouvez acheter des parts d’OPCI via un contrat d’assurance-vie, de capitalisation, un PER ou un compte-titres. C’est alors la fiscalité du produit choisi qui s’appliquera.

Autre information, les frais de souscription sont également importants (environ 8 %). Il faudra donc attendre un peu pour pouvoir profiter de potentielles performances.

→ Ce que vous gagnez à être accompagné par un Conseiller en Gestion de Patrimoine (CGP) ?

LE CAS DE LA SCI

Une SCI est une Société Civile Immobilière. Comme pour un OPCI, elle se compose de différentes poches : une poche immobilière (généralement à hauteur de 70 %) et une poche liquide (environ 30 %). Une SCI est le placement le plus diversifié des 3. En effet, vous pouvez y trouver des parts de SCPI, d’OPCI, de biens immobiliers, des actions, des obligations… C’est en quelque sorte un placement fourre-tout !

Comme pour les OPCI, si vous souhaitez vendre vos parts rapidement, cela ne posera aucun problème grâce à sa poche liquide.

Mais là encore, vous n’avez pas la possibilité de financer les parts de SCI via l’effet de levier d’un crédit. Ce qui est vraiment dommage. Mais restons optimiste, il y a de fortes chances que cela change très rapidement. En tout cas, nous croisons les doigts pour !!

En revanche, la SCI offre un avantage certain comparé aux OPCI et SCPI. Les frais de souscription sont à moindre coût. Effectivement, ceux-ci tournent autour de 2 %. C’est bien moins que pour les SCPI et les OPCI ! Cela veut dire que vous pourriez parfaitement profiter des performances de la SCI choisie dès la 1ère année !

Comment dynamiser votre capital sans effort d’épargne ?

TABLEAU RÉCAPITULATIF DES DIFFÉRENCES ENTRE CES 3 TYPES DE PLACEMENTS IMMOBILIERS

  SCPI OPCI SCI
Financement à crédit Oui Non Non
Fort risque de liquidité Oui Non Non
Durée d’investissement moyen 8 à 10 ans 8 à 10 ans 8 à 10 ans
Poche actions Non Oui Oui
Poche liquide Non Oui Oui
Frais de souscription Entre 8 et 12 % Entre 5 et 8 % En moyenne 2 %
Possibilité d’achat en direct Oui Non Non
Éligibilité (en règle générale) Assurance-vie, PER et contrat de capitalisation Assurance-vie, PER, contrat de capitalisation et compte-titres Assurance-vie, PER et contrat de capitalisation

COMMENT CHOISIR ENTRE UN OPCI, UNE SCPI ET UNE SCI ?

C’est une question très intéressante, mais qui ne peut pas avoir de réponse claire dans cet article. En effet, le choix d’investissement est propre à chaque situation. Nous ne conseillerons donc pas la même à chacun de nos clients ou prospects.

De plus, le choix sera différent en fonction des ressources financières, de la fiscalité, des besoins de revenus complémentaires ou non, des projets d’avenir… C’est pourquoi, il est plus qu’utile d’être accompagné dans vos projets d’investissements, qu’ils soient immobiliers ou financiers.

 

Si vous souhaitez investir dans la pierre papier, mais que vous avez besoin d’accompagnement, n’hésitez pas à prendre contact avec nous grâce au formulaire ci-dessous… L’un de nos Conseillers en Gestion de Patrimoine se fera un plaisir de vous recontacter dans les plus brefs délais !

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