SCPI de rendement : ce qu’il faut savoir avant d’investir
Depuis deux ans, les SCPI font face à une période mouvementée : hausse des taux d’intérêt, baisse de la valeur de certains immeubles, recul du prix de certaines parts… Ces changements ont pu refroidir certains investisseurs, notamment face à des baisses de valeur et des retraits plus nombreux.
Faut-il pour autant tourner le dos à ce type de placement ? Pas forcément. Car malgré le contexte, les SCPI conservent de solides atouts : un rendement moyen au-dessus de 4 %, une gestion entièrement déléguée, et un accès facile à l’immobilier. Investir en SCPI aujourd’hui, c’est surtout investir en connaissance de cause.
On vous explique ici comment fonctionnent les SCPI de rendement, leurs avantages, leurs frais et les points à vérifier avant de vous lancer.
Psss ! Nous venons de sortir la seconde édition de notre guide patrimonial spécial dirigeant. Il est tout beau, tout frais et mis à jour de la loi de finances 2025 !
Nous y détaillons les différentes étapes de la vie de l’entreprise :
✅ Comment faire vivre l’entreprise ?
✅ Comment protéger les associés et la famille ?
✅ Comment transmettre aux héritiers ?
✅ Comment vendre l’entreprise ?
✅ Et enfin, comment structurer une action philanthropique ?
Vous y trouverez aussi des repères fiscaux ainsi que de nombreuses données et infographies… C’est une véritable mine d’or, tant pour son contenu que pour son aspect technique, qui répondra aux questions des dirigeants d’entreprise, mais également aux interrogations des experts-comptables, notaires et avocats fiscalistes. Téléchargez-le vite, c’est gratuit 😊 !
Une SCPI, qu’est-ce que c’est ?
Une SCPI, ou Société Civile de Placement Immobilier, est un véhicule d’investissement collectif géré par une société de gestion agréée par l’AMF (Autorité des Marchés Financiers).
C’est une autre manière d’investir dans la pierre, que l’on appelle souvent « pierre-papier ». Contrairement à l’immobilier locatif classique, elle est plus accessible, plus diversifiée et bien moins contraignante à gérer. Avec un ticket d’entrée de quelques centaines d’euros seulement, ce type de placement s’ouvre à un large public, sans avoir besoin de mobiliser un capital important.
| Investir dans des SCPI de rendement, c’est :
- Développer ou valoriser un patrimoine existant ;
- Accéder à de l’immobilier de qualité à moindre coût ;
- Diversifier son capital en mutualisant les risques ;
- Bénéficier de revenus complémentaires potentiels, notamment pour préparer sa retraite ;
- Déléguer la gestion à des professionnels : plus de baux, de travaux, ni de locataires à gérer.
La société de gestion s’occupe de tout : sélection des biens, acquisition, entretien, gestion locative, perception des loyers… Vous, de votre côté, vous touchez des revenus sans lever le petit doigt (ou presque) 😉 !
Comment fonctionne une SCPI ?
Le fonctionnement d’une SCPI reste simple et transparent.
- Vous achetez des parts et devenez ainsi associé. Un minimum de souscription est souvent exigé ;
- La SCPI investit dans des immeubles (bureaux, commerces, logistique, parfois résidentiel), avec l’objectif de générer des loyers :
- La société de gestion prend tout en charge : sélection des locataires, travaux, gestion administrative.
- Vous percevez des revenus potentiels, généralement trimestriels (et parfois mensuels), après déduction des frais.
🔔 Bon à savoir
Lors de votre souscription, les revenus ne sont pas versés immédiatement. Il faut compter un délai de jouissance de 3 à 6 mois, le temps pour la SCPI d’investir votre capital dans de nouveaux biens et de générer les premiers loyers.
Taux moyen des SCPI sur les dernières années
Les SCPI de rendement ont affiché une belle résilience, même dans un contexte de marché plus tendu depuis 2023.
| Taux moyen des SCPI sur les 10 dernières années(1)
| Année | Taux de rendement |
| 2024 | +4.35 % |
| 2023 | +4.10 % |
| 2022 | +4.53 % |
| 2021 | +4.45 % |
| 2020 | +4.18 % |
| 2019 | +4.40 % |
| 2018 | +4.35 % |
| 2017 | +4.44 % |
| 2016 | +4.63 % |
| 2015 | +4.85 % |
| 2014 | +5.08 % |
Source : ASPIM
🔍 À noter : malgré la remontée des taux d’intérêt et les ajustements de valeur de certains actifs, les SCPI ont maintenu des rendements attractifs, grâce à une gestion rigoureuse.
→ Investissement immobilier, quelle est la différence entre un OPCI, une SCI et une SCPI ?
Comment souscrire des parts de SCPI ?
Plusieurs solutions s’offrent à vous :
✅ En direct
- Vous pouvez financer l’investissement à crédit ;
- Vous profitez de l’effet de levier du crédit ;
- Les revenus perçus sont imposés comme des revenus fonciers.
✅ Via un produit d’épargne (contrat d’assurance-vie, PER)
- Vous bénéficiez de la fiscalité avantageuse du contrat ;
- L’imposition ne s’applique qu’au moment du rachat ;
- C’est une solution efficace pour préparer la retraite ou faire grandir un capital.
Selon vos objectifs, deux approches sont possibles :
- Vous pouvez percevoir des revenus réguliers, versés chaque trimestre ou chaque mois selon la SCPI ;
- Vous pouvez choisir de réinvestir automatiquement les revenus pour faire fructifier votre capital.
⚠️ Attention, quel que soit le mode de souscription, si votre patrimoine immobilier (SCPI comprises) dépasse 1,3 million d’euros, vous êtes redevable de l’IFI. Dans ce cas, la valeur des parts doit être déclarée.
Capital fixe ou capital variable : une différence à connaître
Toutes les SCPI ne fonctionnent pas de la même manière. Certaines sont dites à capital fixe, d’autres à capital variable. La distinction concerne principalement les modalités de souscription et de revente des parts.
Une SCPI à capital fixe fonctionne par périodes d’augmentation de capital, annoncées à l’avance. En dehors de ces fenêtres, les échanges se font sur le marché secondaire : un investisseur ne peut vendre ses parts que si un autre souhaite les acheter, à un prix fixé selon l’offre et la demande. Cela peut parfois ralentir la revente.
En revanche, une SCPI à capital variable permet une souscription en continu, tant que le plafond statutaire n’est pas atteint. La revente est également plus souple, puisqu’elle est gérée directement par la société de gestion, à condition qu’il y ait suffisamment de demandes d’achat. Toutefois, la liquidité n’est pas garantie : si trop de retraits sont demandés en même temps, ceux-ci peuvent être mis en attente, voire suspendus temporairement.
Cette distinction n’est pas qu’un détail technique puisqu’elle peut avoir un impact sur la souplesse de votre investissement, notamment si vous avez un horizon de placement plus court ou un besoin de liquidité anticipé.
→ SCPI en démembrement, pourquoi s’y intéresser ?
Des SCPI européennes pour diversifier (et alléger la fiscalité)
Certaines SCPI investissent dans l’immobilier situé en zone euro, notamment en Allemagne, en Espagne ou en Belgique. Elles permettent de diversifier géographiquement votre patrimoine, de profiter de dynamiques de marché différentes de celles de la France, et de bénéficier d’une fiscalité souvent allégée. En effet, les revenus perçus à l’étranger sont généralement exonérés d’impôt en France, seuls les prélèvements sociaux restant dus.
Un Conseiller en Gestion de Patrimoine (comme nous 😉) peut vous aider à sélectionner les SCPI les plus adaptées à votre profil, et ce, en fonction de votre situation fiscale et de vos objectifs de diversification.
Quels sont les frais d’une SCPI ?
Les SCPI sont des placements performants, mais qui s’accompagnent de frais à bien comprendre avant d’investir.
| Frais de souscription
La différence entre le prix d’achat et la valeur de retrait correspond aux frais de souscription, généralement situés entre 8 % et 12 %. Par exemple, une part achetée 650 € peut avoir une valeur de retrait de 585 €, soit 65 € de frais. Ce coût, réparti sur toute la durée de détention, couvre notamment la commercialisation et les frais liés à l’acquisition des biens.
🔍 À noter : certaines SCPI récentes ne prélèvent pas de frais de souscription, mais appliquent des frais de gestion plus élevés.
| Frais de gestion
Les frais de gestion annuels représentent en moyenne 10 à 12 % TTC des loyers encaissés. Ils rémunèrent la société de gestion pour l’ensemble de ses missions : gestion locative, entretien, comptabilité, etc.
Ces frais peuvent sembler élevés, mais ils n’empêchent pas les SCPI de proposer un rendement net compétitif, surtout en comparaison avec d’autres placements à faible risque. Le tout, avec une gestion complètement déléguée.
Quels sont les risques ?
Comme tout placement, les SCPI présentent des risques qu’il est important de bien connaître avant de s’engager.
- Risque de perte en capital : la valeur de la part n’est pas garantie et peut évoluer à la baisse en fonction du marché ;
- Manque de liquidité : vous ne pouvez pas vendre vos parts instantanément. Il faut qu’un acheteur se manifeste (en direct), ou attendre les conditions de rachat du contrat (dans le cadre d’une assurance-vie).
- Vacance locative ou impayés : si les biens ne sont pas loués ou si les locataires rencontrent des difficultés, les revenus peuvent être affectés.
Les SCPI s’envisagent donc comme un placement de long terme. Un horizon de 8 à 10 ans est généralement recommandé, afin d’amortir les frais d’entrée et de lisser les éventuelles baisses de valorisation. C’est aussi pourquoi une bonne diversification (par type de SCPI, par zone géographique ou via différents supports comme l’assurance-vie ou le démembrement) est essentielle.
En résumé
Les SCPI de rendement offrent un bon compromis entre performance, accessibilité et simplicité de gestion. Idéales pour préparer sa retraite ou faire fructifier une épargne sur le long terme, elles permettent d’investir dans la pierre sans en subir les contraintes.
Comme tout placement immobilier, elles méritent d’être intégrées dans une stratégie patrimoniale globale, adaptée à vos objectifs, à votre fiscalité et à votre besoin de liquidité.
L’avis de notre expert
Adrien NAMAN, associé membre du Cercle Hubsys et co-dirigeant du cabinet Objectif Patrimoine à Nice
«Depuis deux ans, les SCPI ont été confrontées à un contexte chahuté, mais il serait dommage de s’en détourner sans analyser les fondamentaux. Ce type de placement reste pertinent pour ceux qui cherchent à diversifier leur patrimoine et générer des revenus complémentaires, à condition de bien choisir ses supports.
Ce que nous observons, c’est une évolution du marché, pas un effondrement : certaines SCPI ont su tirer leur épingle du jeu grâce à une gestion rigoureuse, une stratégie d’investissement adaptée (logistique, santé, Europe…) et une communication transparente.
Aujourd’hui, investir en SCPI, c’est investir intelligemment, avec une approche sur-mesure. Il est essentiel d’être accompagné pour sélectionner les véhicules les plus robustes, arbitrer entre les différents modes de détention (en direct, via un contrat d’assurance-vie, via un PER ou encore en démembrement), et intégrer ce placement dans une stratégie globale cohérente.
Comme souvent en gestion de patrimoine, ce n’est pas tant le produit qui fait la performance, mais l’adéquation entre votre profil, vos objectifs, et la qualité de l’allocation. »
Vous hésitez ? Vous souhaitez un conseil personnalisé ? Nos Conseillers en Gestion de Patrimoine sont à votre disposition pour vous aider à choisir les SCPI les plus adaptées à votre profil. Remplissez notre formulaire de contact, et nous vous recontactons dans les plus brefs délais !
(1)Performance nette de frais de gestion, hors prélèvements sociaux. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
