SCPI : est-ce toujours le bon moment d’investir en 2026 ?

Le marché des SCPI a connu ces dernières années une profonde transformation, portée par la remontée des taux, l’ajustement des valorisations immobilières et l’émergence de nouvelles opportunités d’investissement. 

Dans ce contexte, certaines SCPI récentes cherchent à tirer parti de ce nouveau cycle immobilier en construisant des portefeuilles adaptés aux conditions de marché actuelles. C’est notamment le cas de Mistral Sélection, lancée en 2024 par Swiss Life Asset Managers France, avec une stratégie orientée vers l’immobilier européen et une approche dite de « fresh money ». 

Deux ans après son lancement, nous avons souhaité faire le point avec Alexandra Druais, Responsable Relations Clientèle Distribution chez Swiss Life Asset Managers France, sur le positionnement de cette SCPI, les choix stratégiques réalisés, ainsi que la place que peut encore occuper la pierre-papier dans une allocation patrimoniale en 2026. 

1.  Mistral Sélection a vu le jour en avril 2024. Avec deux ans de recul, quel regard portez-vous sur ce lancement ?

Nous avons lancé Mistral Sélection en 2024 avec une conviction forte : le marché immobilier entrait dans une nouvelle phase. Les prix commençaient à s’ajuster et les opportunités redevenaient intéressantes pour les investisseurs de long terme. C’était, selon nous, le bon timing pour agir.

Deux ans plus tard, ce choix se confirme. Mistral Sélection bénéficie pleinement d’une stratégie de fresh money : tous les actifs ont été acquis dans ce nouveau contexte de marché, à des niveaux de prix et de rendement attractifs.

Nous n’avons pas d’actifs hérités de la période des taux bas. Nous profitons donc d’un portefeuille 100% « nouvelle génération », construit avec une grande exigence sur la qualité des immeubles et leur potentiel de performance. Cette approche nous permet d’avancer avec un portefeuille sain, lisible et parfaitement aligné avec les conditions de marché actuelles.

2. Dans le cadre d’une allocation patrimoniale en 2026, pourquoi la SCPI reste-t-elle un choix stratégique ?

Dans un contexte où l’inflation se normalise, mais où le besoin de revenus réguliers reste fort, la SCPI conserve toute sa place dans une allocation patrimoniale diversifiée.

Elle répond à trois objectifs clés pour l’investisseur :

• Accéder à l’immobilier professionnel : La SCPI permet d’investir dans des actifs de qualité institutionnelle – commerces, bureaux, hôtellerie, logistique – difficilement accessibles en direct.
• Bénéficier d’une gestion entièrement déléguée : La sélection des actifs, la gestion locative, le suivi des locataires et le pilotage des travaux sont intégralement pris en charge par la société de gestion.
• Mutualiser les risques : La diversification des locataires, des secteurs et des zones géographiques contribue à stabiliser les revenus et à renforcer la stabilité du portefeuille dans la durée.

Autrement dit, la SCPI n’a pas vocation à surperformer les marchés financiers à court terme. Son rôle est d’apporter de la régularité, de la visibilité et de la résilience au sein d’un patrimoine bien équilibré.

→ SCPI : comprendre la baisse des prix pour mieux investir en 2026

3. Qu’est-ce qui distingue Mistral Sélection des autres solutions du marché ? Quels sont ses avantages clés ?

Mistral Sélection a été conçue comme une SCPI de conviction, construite autour de choix simples, cohérents et lisibles pour l’investisseur.

Elle se distingue par trois avantages clés :

• Aucun frais d’entrée : 100% des sommes investies travaillent dès l’origine, ce qui améliore mécaniquement le potentiel de performance sur le long terme.
• Une approche agile et sélective : Mistral Sélection investit sans contraintes de typologie, en ciblant les segments les plus porteurs de l’immobilier européen. Cette souplesse permet de saisir les meilleures opportunités du marché.
• Une intégration des enjeux extra-financiers : Classée Article 8 au sens du règlement SFDR et labellisée ISR, la SCPI intègre des critères environnementaux et sociaux dans ses décisions d’investissement. L’objectif est clair : renforcer la résilience du patrimoine et favoriser sa valorisation dans la durée.

4. Vous avez fait le choix marqué de l’Europe du Sud. Pourquoi cette zone géographique est-elle au cœur de votre stratégie ?

L’Europe du Sud — Espagne, Italie, Portugal — présente aujourd’hui des caractéristiques intéressantes en matière de rendement et de diversification au sein de la zone euro. Ces marchés restent, dans l’ensemble, moins concurrentiels que ceux d’Europe du Nord, ce qui permet d’identifier des opportunités à des conditions d’investissement plus favorables.

L’ouverture début 2026 d’un bureau Swiss Life Asset Managers à Madrid illustre notre volonté d’être proche du terrain, de mieux connaître les marchés et de bénéficier des meilleures opportunités pour nos clients.

D’autre part, cette diversification géographique peut également présenter un intérêt fiscal : les revenus immobiliers perçus à l’étranger ne sont pas soumis aux prélèvements sociaux français. En pratique, cela peut contribuer à améliorer le revenu net perçu, en fonction bien sûr de la situation fiscale de chacun.

En résumé : l’Europe du Sud permet de combiner rendement, diversification et optimisation fiscale — trois leviers essentiels dans la construction d’un patrimoine performant et durable.

→ SCPI ou immobilier locatif : que choisir en 2026 quand on est fortement fiscalisé ?

5. Quel bilan tirez-vous des résultats de Mistral Sélection après ces deux premières années ?

Les résultats observés depuis le lancement confirment la pertinence de notre stratégie.

• Performance : Après un taux de distribution de 8,07% en 2025, Mistral Sélection vise pour 2026 un objectif de distribution de 7,5 % (non garanti).
• Développement maîtrisé : Avec une capitalisation supérieure à 59 M€ à fin mars 2026, Mistral Sélection conserve une taille volontairement contenue. Cette approche nous permet de rester agiles, sélectifs et de saisir des opportunités ciblées, y compris en dehors des segments les plus concurrentiels.

Après deux années d’activité, Mistral Sélection a posé les bases d’un portefeuille robuste, générateur de revenus et construit dans une logique de long terme. Elle s’inscrit aujourd’hui comme un véhicule d’investissement mature, capable d’accompagner durablement les projets patrimoniaux de nos clients.

 

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