Dirigeant : faut-il investir en immobilier via une société ou à titre personnel ?

Pour un dirigeant, l’immobilier est rarement un simple actif patrimonial. Il s’inscrit presque toujours dans une stratégie plus large. Il peut devenir un outil de protection, d’optimisation fiscale, de préparation à la retraite ou encore de structuration d’une future cession d’entreprise. 

Mais avant même d’évoquer rendement ou financement, une décision structurante doit être prise : investir à titre personnel… ou via une société ?

C’est sur ce point que l’expertise de Richard Degioanni, membre associé du Cercle Hubsys, apporte un éclairage déterminant.  Dans son analyse des stratégies immobilières des dirigeants, un constat revient régulièrement : la question du cadre fiscal est souvent posée trop tard, alors qu’elle conditionne toute la trajectoire de l’investissement.

En immobilier, la fiscalité française ne laisse aucune solution neutre : elle se déplace simplement dans le temps. Chaque option crée ses avantages… mais aussi ses contraintes.

Investir via une société à l’IS : une optimisation immédiate, mais un coût différé

Lorsqu’un dirigeant envisage un investissement immobilier, la piste de la société soumise à l’impôt sur les sociétés (IS) apparaît souvent comme la solution la plus évidente.

SCI à l’IS, société d’exploitation (SAS, SARL) ou encore holding : ces structures offrent un avantage immédiat qui attire naturellement les profils fortement fiscalisés.

Comme l’observe Richard : « La logique de l’IS séduit parce qu’elle apporte un gain fiscal visible dès la première année. Pour un dirigeant qui supporte déjà une pression fiscale élevée, c’est souvent le premier réflexe. ».

| L’atout majeur : l’amortissement

À l’IS, le bien immobilier devient un actif amortissable comptablement.
Cet amortissement vient mécaniquement diminuer le résultat fiscal de la société. Concrètement, cela permet :

• De réduire l’impôt pendant la phase de détention ;
• D’améliorer la trésorerie disponible ;
• De renforcer la capacité d’autofinancement.

Sur le papier, le mécanisme est puissant. Et dans la pratique, il peut effectivement améliorer la rentabilité annuelle de l’opération.

Mais cet avantage ne peut pas être analysé isolément : « Beaucoup de dirigeants raisonnent en trésorerie annuelle. Or en immobilier, le vrai sujet n’est pas l’impôt pendant la détention… mais celui de la sortie. ».

C’est à ce moment que le cadre fiscal de l’IS révèle pleinement ses implications. 

| La revente : le véritable point de friction fiscal

Si l’IS optimise la phase d’exploitation, la logique fiscale change complètement au moment de la revente.

« C’est souvent au moment de la revente que le dirigeant mesure réellement l’impact fiscal du montage, notamment avec la réintégration des amortissements et la fiscalité de distribution. », ajoute Richard.

Contrairement au régime des particuliers, la plus-value relève ici du régime professionnel. Elle ne se calcule pas simplement en comparant le prix d’achat et le prix de vente.

Les amortissements pratiqués pendant la détention sont réintégrés dans le calcul.

Exemple simplifié

• Achat : 200 000 €
• Amortissements cumulés : 100 000 €
• Revente : 300 000 €

Intuitivement, on pourrait penser que la plus-value est de 100 000 €.

Mais à l’IS, le raisonnement est différent.  La base de calcul repose sur la valeur nette comptable du bien, c’est-à-dire sa valeur après amortissements :

✅ Valeur nette comptable = 200 000 – 100 000 = 100 000 €

La plus-value professionnelle devient donc : 300 000 – 100 000 = 200 000 €

Ces 200 000 € sont soumis à l’impôt sur les sociétés (jusqu’à 25 %).

✅ À titre illustratif :

• IS à 25 % = 50 000 € d’impôt
• Il reste 150 000 € dans la société

Mais la fiscalité ne s’arrête pas là. Si le dirigeant souhaite récupérer les fonds à titre personnel, une seconde imposition intervient lors de la distribution (Flat Tax).

Flat tax (31.4 %) sur 150 000 € = 47 100 €

✅ Résultat global

• Impôt IS : 50 000 €
• Impôt personnel : 47 100 €
• Fiscalité totale : 97 100 €

Sur une création de valeur économique de 100 000 €, près de la totalité peut ainsi être absorbée par la fiscalité.

Comme le résume Richard : « L’IS permet d’optimiser l’impôt chaque année, mais il transforme la sortie en événement fiscal majeur. On passe d’une logique d’économie annuelle à une logique de double imposition économique. »

On parle alors effectivement d’une double taxation :

1. Impôt sur les sociétés sur la plus-value ; 
2. Fiscalité personnelle lors de la distribution.

L’optimisation obtenue grâce aux amortissements peut donc, à terme, se transformer en charge fiscale significative au moment de la sortie.

| Autre enjeu souvent sous-estimé : la cession d’entreprise

Au-delà de la fiscalité pure, un autre point stratégique apparaît lorsque l’immobilier est détenu directement par la société d’exploitation.

Car une question se pose inévitablement : que devient l’immobilier le jour où le dirigeant souhaite vendre son entreprise ?

Sur le papier, loger les murs dans la société peut sembler cohérent. Dans la réalité, cela complique souvent la lecture du dossier pour un repreneur.

Sur le terrain, ce constat revient souvent : « Lorsqu’un immeuble est intégré dans la société d’exploitation, il devient un élément qui brouille la valorisation. L’acheteur ne sait plus s’il achète une entreprise opérationnelle… ou un actif immobilier. ».

Plusieurs difficultés peuvent alors apparaître :

• L’immobilier complexifie la valorisation globale de la société ;
• Il rigidifie les discussions avec les repreneurs ;
• Il peut ralentir, voire freiner, la cession.

Car un acquéreur souhaite généralement acheter un outil de travail, pas nécessairement un patrimoine immobilier.

D’où une tendance que l’on retrouve souvent chez les dirigeants accompagnés en amont : « Dans beaucoup de stratégies de long terme, on isole les murs de l’exploitation. Cela permet de garder de la souplesse le jour où la question de la cession se pose. »

C’est pourquoi, dans la pratique, de nombreux dirigeants choisissent soit de loger l’immobilier dans une structure distincte, soit d’investir à titre personnel, afin de préserver leur liberté d’arbitrage au moment clé de la transmission.

⚠️ Point d’attention

Le choix de l’IS est structurant et généralement irrévocable

Opter pour l’IS engage la stratégie patrimoniale sur le long terme. Il ne s’agit pas d’un simple paramétrage fiscal. Revenir en arrière est, dans la plupart des cas, impossible ou extrêmement coûteux. Cette décision doit être prise avec une projection à 15 ou 20 ans minimum.

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Investir à l’IR : une pression annuelle forte… mais une sortie fiscalement allégée

À l’inverse du schéma à l’IS, investir en nom propre ou via une SCI soumise à l’impôt sur le revenu repose sur une logique presque opposée.

Ici, l’optimisation n’intervient pas pendant la détention… mais au moment de la sortie.

Comme l’explique Richard : « L’IR est souvent perçu comme moins séduisant au départ, parce que l’impôt est immédiat et visible chaque année. Mais c’est un régime qui peut devenir extrêmement puissant dans une logique patrimoniale long terme. ».

En pratique, ce cadre implique :

• L’absence d’amortissement comptable ;
• Une imposition annuelle des revenus au barème de l’impôt sur le revenu ;
• L’ajout des prélèvements sociaux.

Pour un dirigeant déjà fortement fiscalisé, la pression annuelle peut donc être significative. C’est d’ailleurs ce point qui conduit souvent, à court terme, à privilégier l’IS.

| L’exonération progressive des plus-values

Car c’est précisément au moment de la cession que le régime de l’IR révèle tout son intérêt.

Contrairement à l’IS, la fiscalité des particuliers prévoit un mécanisme d’abattement progressif qui allège l’imposition avec le temps. 

Concrètement :

• L’impôt sur le revenu est exonéré après 22 ans de détention ;
• L’exonération devient totale, prélèvements sociaux inclus, après 30 ans.

Ce mécanisme change complètement la lecture de l’investissement immobilier.

Comme le souligne Richard : « L’IR n’est pas un régime d’optimisation annuelle. C’est un régime de valorisation patrimoniale. Plus le temps passe, plus la fiscalité s’efface. »

Autrement dit, si le bien présente un potentiel de revalorisation significatif, le régime IR peut devenir extrêmement performant sur le long terme. 

La vraie question n’est donc pas de savoir quel régime est le moins imposé aujourd’hui.

Pour Richard, le raisonnement doit être inversé : « La question centrale n’est pas : quel régime est le plus fiscalement avantageux ? ». C’est : « Quelle sera la trajectoire de valorisation du bien, et à quel horizon je compte le céder ? ».

Car en immobilier, ce n’est pas seulement le rendement qui détermine la performance…
c’est la combinaison entre durée de détention, fiscalité et potentiel de plus-value.

Quand privilégier l’IS ? Quand privilégier l’IR ?

Comme Richard l’observe régulièrement dans les dossiers de dirigeants qu’il accompagne, le choix entre IR et IS n’est presque jamais neutre : il influence autant la stratégie patrimoniale que les décisions professionnelles futures.

Au final, il n’existe pas de régime universellement supérieur. Tout dépend de la logique du projet et de la place qu’occupe l’immobilier dans la stratégie globale du dirigeant.

Comme le résume Richard : « Le bon choix n’est jamais fiscal par principe. Il est stratégique. Il dépend du rôle que doit jouer l’immobilier dans le patrimoine du dirigeant. ».

L’IS peut être pertinent lorsque :

• Le bien présente peu de potentiel de plus-value ; 
• L’objectif principal est d’optimiser la trésorerie et la capacité d’autofinancement ;
• L’investissement répond avant tout à un besoin fonctionnel (local d’activité, entrepôt, murs professionnels…).

Dans cette configuration, l’amortissement et la réduction d’impôt annuelle peuvent constituer un levier efficace.

L’IR, à l’inverse, peut être préférable lorsque :

• Le bien est situé dans une zone à forte tension immobilière ;
• Une revalorisation significative est anticipée ;
• L’objectif est patrimonial, avec un horizon de détention long.

Ici, la logique n’est plus l’optimisation immédiate, mais la construction d’un actif transmissible et fiscalement allégé à terme.

Pour Richard Deggioanni, l’arbitrage peut se résumer simplement : « À l’IS, on optimise l’impôt pendant la vie du bien. À l’IR, on optimise la sortie. La vraie question est donc : quand voulez-vous créer la performance ? »

⚠️ Point d’attention : La location meublée en SCI peut entraîner une bascule automatique à l’IS

Certaines stratégies immobilières peuvent sembler attractives sur le papier… mais produire des effets fiscaux inattendus si elles ne sont pas anticipées.

C’est notamment le cas de la location meublée exercée via une SCI. En effet, dès lors que l’activité meublée devient prépondérante, l’administration fiscale peut considérer que la société relève de l’impôt sur les sociétés, même si ce n’était pas l’intention initiale.

Comme le rappelle Richard : « La bascule à l’IS peut parfois se produire sans que le dirigeant en mesure immédiatement les conséquences. Or une fois le changement intervenu, le retour en arrière est extrêmement complexe, voire impossible. »

Cette requalification peut entraîner plusieurs effets fiscaux lourds :

• Une réévaluation du patrimoine avec une taxation immédiate ;
• Une fiscalité importante en cas de reprise ou de transmission du bien ;
• Des coûts de sortie particulièrement élevés.

Ce type de situation illustre une règle simple en matière immobilière : la structuration doit toujours précéder l’investissement, jamais l’inverse.

Tableau comparatif synthétique

Le tableau ci-dessous permet de visualiser les différences structurantes entre les deux régimes. Mais il doit surtout être lu comme un outil d’aide à la décision : il ne compare pas simplement deux fiscalités, il oppose deux logiques patrimoniales.

Critères	IR	IS
Amortissement	Non	Oui
Fiscalité annuelle	Élevée	Allégée
Fiscalité à la revente	Exonération progressive	Plus-value professionnelle
Double imposition	Non	Oui
Souplesse	Plus flexible	Choix engageant
Impact en cas de cession d’entreprise	Neutre	Peut complexifier

 

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Peut-on bénéficier des deux logiques ?

Face à l’opposition apparente entre IR et IS, une question revient souvent chez les dirigeants : est-il possible de combiner les avantages des deux régimes ?

Certaines stratégies permettent, dans des cas spécifiques, de combiner les deux logiques, en optimisant la phase d’exploitation tout en préparant la sortie dans un cadre fiscal différent. Mais il faut rester lucide : « Il n’existe pas de montage miracle. On peut structurer intelligemment, mais uniquement si la stratégie patrimoniale est pensée dans sa globalité dès le départ. ».

Ces schémas relèvent de l’ingénierie patrimoniale avancée et nécessitent une coordination étroite entre plusieurs expertises :

• Conseil en gestion de patrimoine ;
• Avocat fiscaliste ;
• Expert-comptable ;
• Vision intégrée des enjeux de cession, de transmission et de retraite.

Autrement dit, ces stratégies ne concernent pas les investissements isolés, mais des patrimoines déjà structurés, avec des enjeux fiscaux et patrimoniaux significatifs.

Comme le souligne Richard : « Ce n’est pas la technique qui fait la pertinence du montage. C’est la cohérence avec le projet de vie du dirigeant. »

Conclusion

En matière d’immobilier, la fiscalité française obéit à une logique assez simple :
soit l’impôt pèse pendant la détention, soit il se concentre au moment de la sortie.

L’enjeu n’est pas de chercher un régime idéal : « Il n’existe pas de solution parfaite en immobilier. Il n’existe que des choix réfléchis… et d’autres pris trop vite ». C’est d’ailleurs ainsi que Richard Deggioanni résume le sujet.

La bonne décision est celle qui s’inscrit dans une stratégie patrimoniale globale, capable d’intégrer :

• L’horizon réel de détention du bien ;
• La pression fiscale actuelle du dirigeant ;
• Ses projets professionnels futurs ;
• Sa stratégie de transmission.

Et surtout, une projection à long terme. Car en immobilier, la performance ne dépend pas uniquement du rendement ou du financement. Elle repose avant tout sur l’alignement entre le cadre fiscal choisi et la trajectoire du dirigeant.

 

Chaque projet immobilier s’inscrit dans une trajectoire patrimoniale globale. Si vous souhaitez analyser votre situation et envisager les différentes options, notre équipe peut vous accompagner dans cette réflexion. Vous pouvez nous contacter via notre formulaire : nous reviendrons vers vous rapidement pour échanger.

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FAQ – Vos questions sur l’immobilier du dirigeant

1. La détention immobilière peut-elle faciliter la retraite du dirigeant ?

Oui, si elle est pensée comme une source de revenus futurs. Des loyers perçus à titre personnel ou via une structure adaptée peuvent compléter la retraite, à condition d’anticiper la fiscalité et la transmission du bien.

2. À quel moment faut-il réfléchir à la structuration immobilière ?

Le plus tôt possible. Une fois l’investissement réalisé, les marges de manœuvre deviennent limitées. Idéalement, la réflexion doit intervenir avant même la recherche du bien, afin d’aligner financement, fiscalité et stratégie patrimoniale.

3. L’immobilier doit-il être financé par la trésorerie ou par l’emprunt ?

Dans la plupart des cas, l’emprunt reste privilégié. Il permet de préserver la liquidité, d’optimiser l’effet de levier et d’adapter la fiscalité. Mais la solution dépend toujours de la situation globale du dirigeant et de ses projets futurs.