Comment investir dans l’immobilier locatif sans apport ?

Comment investir dans l’immobilier locatif sans apport ?

Investir dans le locatif est l’un des meilleurs investissements. Malheureusement, les banques sont de plus en plus réfractaires à l’idée de prêter de l’argent à une personne qui souhaite investir dans l’immobilier mais qui n’a pas d’apport.

Bien que les établissements bancaires soient moins frileux pour financer un investissement locatif au lieu d’un investissement dit « classique » (vous achetez votre résidence principale), c’est tout de même difficile…

Dans cet article, nous allons vous donner quelques astuces pour réussir à investir dans l’immobilier locatif sans apport. Nous vous aiderons également à convaincre les banques de vous accorder un prêt pour votre projet.

Les étapes clés pour investir dans l’immobilier locatif sans apport :

  • Avant toutes choses, il est très important que vous ayez un revenu régulier. Que vous soyez salarié, entrepreneur, intérimaire … peu importe, l’important est de prouver à votre banquier que vous avez un revenu chaque mois.

  • Jetez un œil au site www.meilleursagents.com. Ce site dispose d’une carte interactive qui vous permet de connaître le prix au m² de n’importe quelle ville française. C’est idéal pour savoir où il est préférable d’investir.

  • Simulez votre capacité d’emprunts, c’est-à-dire le montant maximum que vous pouvez emprunter. A partir de là, vous saurez quel type de bien vous pourrez acheter pour faire du locatif.

  • Faites le bon choix concernant le bien immobilier que souhaitez mettre en location.

    1. Misez sur des logements qui se financent rapidement, entre 5 et 10 ans. Les petits logements sont idéaux pour l’investissement locatif sans apport, car ils coûtent moins chers.

    2. Les logements délabrés sont également moins chers vu qu’ils nécessitent des travaux. De nombreux dispositifs créés par l’Etat existent pour vous permettre de faire des travaux en bénéficiant de nombreux avantages fiscaux (Loi NormandieLoi PinelLoi Girardin ….)

    3. Préférez les logements meublés, car ils offrent une réduction d’impôts grâce au dispositif LMNP (loueur meublé non-professionnel), ce qui n’est pas négligeable lorsque l’on souhaite investir dans l’immobilier locatif sans apport.

  • Prouvez aux banquiers que votre projet est viable grâce à quelques astuces :

    1. Vous pouvez créer une annonce fictive sur le « Bon Coin » (ou autre site d’annonces immobilières). Imaginons que vous souhaitez mettre en location un appartement d’environ 40m² près du centre-ville de Tours. Vous souhaitez percevoir 550€ de loyer mensuel. Si demain, une dizaine de personnes répondent à votre annonce avec engouement, cela prouvera à votre banquier que votre projet d’investissement locatif est viable et cela l’incitera à vous faire confiance.

    2. Il est important de calculer la rentabilité du bien que vous souhaitez acheter. Nous vous préconisons un minimum de 10% brut de rentabilité pour avoir un bon équilibre. Effectivement, si vous n’avez pas d’apport, il est primordial que votre bien s’autofinance. Pour calculer la rentabilité brute, il suffit de diviser le loyer annuel par le prix d’achat du bien (travaux et frais de notaire inclus).

    3. Allez voir plusieurs établissements bancaires. En effet, ce n’est pas parce qu’une banque a refusé votre dossier que la concurrence refusera également. Persévérez et croyez en votre projet d’investissement locatif.

    4. Prenez le temps de bien construire votre dossier, car plus il sera complet et plus les établissements bancaires auront confiance en votre projet (et en vous).

Bon à savoir  :

  • Le retour sur investissement est bien plus important si vous empruntez le maximum à votre banque. Prenons exemple : vous décidez d’acheter un bien à 80 000€. Grâce aux loyers perçus, vous réussissez à rembourser votre prêt en 10 ans. Une fois la fin du prêt, vous décidez de vendre votre bien, toujours à 80 000€. Il vous aura fallu simplement 10 ans pour vous créer 80 000€ de patrimoine ! A contrario, si vous aviez immobilisé 20 000€ d’apport, votre enrichissement n’aurait été que de 60 000€, car les 20 000€ ne vous aurait généré aucun profit durant ces 10 ans.

  • Si vous souhaitez une rentabilité plus importante, vous devez alterner entre location longue durée et location courte durée. Par exemple, vous pouvez très bien louer votre logement à des étudiants de septembre à juin et mettre en location à la semaine en juillet et en août (location saisonnière).

Si vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif et que vous avez besoin de conseils, n’hésitez pas à nous contacter via le formulaire de contact ci-dessous.

  • Pour aller plus loin :

– Loi Denormandie : un nouveau dispositif

– Top 30 des villes où il faut investir en 2019

– Loi Girardin en 2019

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