Statut LMNP, un tremplin pour optimiser votre fiscalité !

Le statut LMNP est une solution très intéressante qui permet de devenir propriétaire d’un bien immobilier meublé. Il peut s’agir d’une location meublée classique, mais aussi d’un investissement dans une résidence de services (résidences seniors, étudiantes…) ou de tourisme. La fiscalité est particulièrement attrayante, mais ce n’est pas le seul avantage.

En effet, ce type de location répond à une forte demande. Que ce soit pour se loger à l’année, étudier ou séjourner temporairement, les besoins sont réels, ce qui permet généralement de sécuriser la mise en location du bien.

Qu’est-ce que le statut LMNP ? 

Le statut LMNP (Location Meublée Non Professionnelle), est un statut qui permet aux particuliers de devenir propriétaire d’un bien immobilier meublé, tout en profitant d’une optimisation fiscale très avantageuse.

En effet, grâce à ce statut, vous pouvez percevoir des revenus locatifs faiblement ou non imposés pendant un certain nombre d’années, et ce, grâce au principe de l’amortissement. De plus, en choisissant d’acheter un bien immobilier neuf, vous pourrez récupérer la TVA.

Ce statut LMNP est idéal pour les personnes qui souhaitent investir sur du long terme et se générer un revenu complémentaire faiblement ou non imposé.

Les avantages du statut LMNP

Le statut LMNP est un dispositif très apprécié par les propriétaires bailleurs. Et pour cause :

• ​La gestion de ce statut est très simple comparée à la location nue. Par ailleurs, dans le cas d’une résidence de service, le logement est géré par un gestionnaire. Vous n’aurez donc rien à faire !
• Dans le cadre d’un bail commercial avec un gestionnaire, vous percevez un loyer, généralement indépendamment de l’occupation du bien ;
• Vous pouvez amortir le bien immobilier, mais aussi les biens mobiliers, ainsi que les frais d’acte et d’agence, ce qui permet de réduire, voire d’annuler l’imposition des revenus locatifs ;
• Vous avez la possibilité de vous créer un revenu complémentaire, pour votre future retraite par exemple ;
• Si vous achetez un bien immobilier neuf, vous récupérerez la TVA à hauteur de 20 % ;
• Le prix de la location est plus élevé, car le bien est meublé. La rentabilité est donc plus importante ;
• La fiscalité est très attractive, notamment grâce au mécanisme de l’amortissement ;
• Selon le régime choisi, vous pouvez déduire les charges de votre loyer.

→ Location meublée : connaître les différents régimes (LMP, LMNP, de tourisme…)

La fiscalité du statut LMNP : fonctionnement et cadre fiscal actuel

La fiscalité est certainement le point le plus intéressant du statut LMNP. Effectivement, les revenus générés par ce dispositif sont imposés comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et non comme des revenus fonciers. Ils sont également soumis aux prélèvements sociaux, dont le taux s’élève à 18,6 % depuis 2026, venant s’ajouter à l’impôt sur le revenu.

Pour être plus clair, vous allez déduire l’ensemble des charges des revenus générés par les loyers. Cela va vous donner un résultat, et c’est sur celui-ci que vous serez taxé.

Vous pouvez choisir entre 2 régimes différents, le régime micro-Bic et le régime réel. Le choix dépendra surtout du montant de vos recettes locatives.

| Le régime micro-Bic 

Il s’applique si vos recettes ne dépassent pas 77 700 € pour les meublés de tourisme classés, avec un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes locatives.

Vous n’avez aucune charge déductible, et l’amortissement du bien immobilier n’est pas possible dans ce régime.

En revanche, pour les meublés de tourisme non classés, le plafond est abaissé à 15 000 € avec un abattement de 30 %, pour les revenus perçus à compter du 1er janvier 2025 (déclarés en 2026).

Exemple :

Vous louez un appartement meublé à un étudiant. Cette location vous rapporte 400 € par mois, soit 4 800 € par an. Grâce au régime micro-Bic, vous ne serez imposé que sur 2 400 €, soit sur la moitié du montant que vous avez réellement perçu grâce à votre investissement LMNP.

Ce statut est très intéressant puisque les obligations comptables sont réduites. Ici, un simple livre de recettes suffit pour la déclaration. Par ailleurs, l’abattement forfaitaire permet de simplifier le calcul des charges déductibles. 

| Le régime réel 

Le régime réel est obligatoire lorsque vos recettes dépassent les seuils du régime micro-BIC applicables à votre activité (notamment 77 700 € pour la location meublée classique ou les meublés de tourisme classés, et 15 000 € pour les meublés de tourisme non classés). Vous pouvez également le choisir si vos revenus ne dépassent pas ce seuil. Pour savoir ce qui est le plus judicieux pour vous, nous vous conseillons de vous faire accompagner par un professionnel. Et la bonne nouvelle, c’est que nos Conseillers en Gestion de Patrimoine (CGP) sont disponibles sur toute la France, en Suisse et au Luxembourg 😊.

Avec ce régime, vous pouvez déduire toutes les charges liées au logement meublé. Les charges peuvent être :

• Les frais d’emprunt, assurances ;
• Les frais d’entretien ou de réparation ;
• La taxe foncière ;
• Les charges de copropriété ;
• Les frais de gestion ;
• Les provisions pour risque d’impayés…

Exemple : 

Vous louez un appartement meublé à un senior. Cette location vous rapporte 600 € par mois, soit 7 200 € par an. Les charges sont de 4 300 €. La totalité de vos charges, ainsi que l’amortissement de votre bien, permet de neutraliser le résultat fiscal à hauteur de 7 200 €, grâce au régime réel. Vous ne serez donc pas taxé alors qu’avec le régime micro-Bic, vous seriez imposé sur la base de 3 600 € (7 200÷2).

Comme vous pouvez le constater, ce statut permet dans certains cas d’annuler totalement le revenu imposable. De ce fait, si c’est votre cas de figure, vous ne serez pas taxé sur ces revenus locatifs. C’est un atout extrêmement alléchant, mais qui toutefois demande une implication comptable plus importante qu’avec le régime micro-Bic.

⚠️ Evolution récente du cadre fiscal : Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits pendant la période de location sont réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable lors de la revente du bien. Toutefois, dans le cas des résidences de services, cet impact reste généralement atténué, car ces investissements se caractérisent souvent par une détention sur le long terme (permettant de bénéficier d’abattements pour durée de détention) ou par une transmission (donation/succession).

→ Les meilleures solutions pour réduire vos impôts, voire pour les annuler !

Les conditions d’éligibilité du statut LMNP en résidence de services

Pour devenir Loueur Meublé en Non Professionnel (LMNP), vous devez avant tout investir dans une résidence de services meublée. Cela peut être une résidence pour étudiants, un EHPAD, une résidence touristique…

Par ailleurs : 

• Le bien doit obligatoirement être meublé. Pour vous aider, voici la liste des éléments que doit comporter obligatoirement un logement meublé ;
• La résidence de services doit être exploitée par un gestionnaire, dans le cadre d’un bail commercial. C’est ce même gestionnaire qui louera votre bien, l’exploitera ou vous versera un loyer, que le logement soit occupé ou non ;
• Vous ne devez pas être inscrit au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés) pour cette activité ;
• Les revenus générés par la location en LMNP ne doivent pas dépasser 23 000 € par an et doivent être inférieurs au revenu global ;
• Le seuil des recettes locatives annuelles doit correspondre à l’ensemble des revenus du foyer fiscal.

 → Immobilier locatif : les atouts du déficit foncier pour alléger vos impôts !

Quels types de logements sont éligibles ?

Comme dit précédemment, il existe différents types de logements éligibles : 

• Les résidences de tourisme, comme les stations de ski ou les villages de vacances ;
• Les résidences étudiantes ;
• Les résidences seniors et EHPAD ;
• Les résidences d’affaires.
• …

Le cadre fiscal applicable aux locations meublées a évolué ces dernières années, notamment avec un durcissement du régime micro-BIC pour les meublés de tourisme non classés et la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value à la revente. Toutefois, ces changements concernent surtout les locations de courte durée (comme les meublés de tourisme non classés) et ont un impact limité sur les résidences de services, qui continuent de bénéficier d’un cadre fiscal stable sur le long terme. Pour optimiser votre stratégie patrimoniale et adapter votre investissement à ces nouvelles règles, il est fortement conseillé de consulter un expert en fiscalité immobilière.

Notre avis d’expert

« Le statut LMNP est un formidable outil dans la gestion de votre patrimoine et notamment sur son aspect fiscal (sur les loyers). En tant que professionnelle de la gestion de patrimoine, je le conseille à toutes et tous ceux qui souhaitent se constituer un patrimoine immobilier sur le long terme avec une fiscalité avantageuse lié à son statut. Néanmoins, il est important d’être accompagné dans vos projets et la mise en place de ce type d’investissement afin d’optimiser au mieux sa détention et in fine sa fiscalité. »

 

En plus d’avantages fiscaux importants, le statut LMNP est très intéressant, car les résidences éligibles sont en perpétuelles demandes. Il y aura toujours des étudiants et des seniors ayant besoin de logements sécurisés, des personnes partant en vacances… Il convient toutefois d’être attentif à la qualité du gestionnaire et aux conditions du bail commercial, qui sont des éléments déterminants dans la pérennité de l’investissement. Si vous souhaitez plus d’informations sur le statut de Loueur Meublé Non Professionnel, n’hésitez pas à nous contacter via le formulaire ci-dessous.