Raisons de l’internationalisation des investissements immobiliers. Les réponses des SCPI ActivImmo et Comète, créées et gérées par Alderan

Longtemps centrées sur l’immobilier français, les SCPI s’ouvrent désormais à l’international. Cette évolution répond à plusieurs enjeux : recherche de rendements plus attractifs, diversification des risques, optimisation fiscale et accès à des marchés plus dynamiques. En s’appuyant sur l’intégration européenne, les sociétés de gestion peuvent désormais investir plus facilement hors de France. C’est notamment le cas d’Alderan, avec ses SCPI Activimmo et Comète, qui proposent deux approches complémentaires de l’internationalisation, l’une progressive, l’autre totalement tournée vers l’étranger. 

L’internationalisation des investissements immobiliers 

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) connaissent une évolution majeure depuis ces dernières années, par l’internationalisation de leurs investissements. Si, historiquement, les SCPI étaient principalement concentrées sur le marché immobilier français, elles ont progressivement élargi leur champ d’action à l’échelle européenne, voire mondiale. Sept raisons majeures expliquent cette internationalisation.

1. La recherche de meilleurs rendements

L’une des motivations premières des SCPI à investir à l’étranger réside dans la recherche de rendements plus attractifs. Le marché français, en particulier dans certaines métropoles comme Paris, est devenu très concurrentiel avec une compression des taux de capitalisation. En revanche, certains pays européens comme l’Allemagne, l’Espagne, les Pays-Bas ou encore l’Irlande offrent des opportunités immobilières à des prix plus abordables, avec des loyers attractifs et donc des rendements immobiliers supérieurs. 

2. La mutualisation géographique et locative du risque 

En répartissant leurs actifs dans plusieurs pays, les SCPI peuvent atténuer l’impact d’un choc économique, politique ou réglementaire qui affecterait un marché local. Cette diversification permet également de lisser les cycles immobiliers, qui ne sont pas synchronisés d’un pays à l’autre. On parle de maturités différenciées des marchés. Elle permet aussi un élargissement de la base de clientèle locative et donc une mutualiszation supplémentaire du risque de vacance des locaux achetés.

3. Les avantages fiscaux pour les SCPI et leurs associés

Plusieurs pays signataires de conventions fiscales avec la France permettent de quasiment neutraliser la double imposition. Cela peut se traduire par une fiscalité effective plus douce pour les porteurs de parts. Il n’y a pas de prélèvements sociaux sur les revenus immobiliers en provenancve de l’étranger. De plus, certaines juridictions permettent la récupération de la TVA sur les acquisitions immobilières, ce qui réduit le coût net d’investissement pour la SCPI. Cet avantage est particulièrement important dans l’immobilier professionnel (bureaux, commerces, logistique).

4. Les opportunités sur les marchés porteurs 

L’internationalisation permet également d’accéder à des marchés plus dynamiques ou en croissance. Certains pays d’Europe centrale et orientale, par exemple, affichent une croissance économique robuste, accompagnée d’un développement des infrastructures et d’une demande accrue en immobilier tertiaire. De plus, des segments spécifiques comme la logistique (portée par le e-commerce), la santé (cliniques, EHPAD) ou l’hôtellerie offrent des opportunités de croissance en dehors du territoire français. Les SCPI peuvent ainsi se positionner sur des actifs modernes, récents, adaptés aux nouveaux usages.

5. Un accès facilité grâce à l’intégration européenne 

L’Union européenne facilite les investissements transfrontaliers grâce à la libre circulation des capitaux et à un cadre réglementaire harmonisé. Les SCPI peuvent ainsi acquérir des actifs immobiliers dans d’autres États membres sans subir de contraintes majeures. Les procédures d’achat, les régimes de propriété et les obligations fiscales sont bien balisés. Cette intégration rend les opérations internationales plus simples à mettre en œuvre. Elle réduit aussi le coût d’entrée sur ces marchés, tant au niveau juridique qu’administratif.

6. La stratégie concurrentielle des SCPI 

Dans un marché de l’épargne où les SCPI sont nombreuses et concurrentielles, l’internationalisation devient un facteur de différenciation. Cette stratégie permet également d’attirer une clientèle patrimoniale plus sophistiquée, en quête de diversification géographique et fiscale. Pour les sociétés de gestion, l’internationalisation est aussi un moyen de renouveler l’offre, de capter de nouveaux flux d’épargne et d’optimiser la collecte.

7. L’amortissement des cycles immobiliers nationaux 

Les cycles immobiliers sont rarement synchrones entre pays. Ainsi, lorsqu’un marché est en phase de ralentissement ou de correction, un autre peut être en phase de croissance. En diversifiant leurs investissements sur plusieurs zones, les SCPI peuvent lisser les performances annuelles et stabiliser les revenus potentiels servis aux épargnants. 

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Les réponses apportées par les SCPI d’ALDERAN

Alderan, société de gestion agréée en 2017 par l’Autorité des Marchés Financiers, a lancé deux SCPI complémentaires. 

La première, ActivImmo, ouverte à la commercialisation en septembre 2019, initialement axée sur la logistique et les locaux d’activités français, a amorcé, dès le 1er semestre 2022, une ouverture européenne stratégique.

Comète, lancée en décembre 2023, a adopté une posture résolument internationale en ciblant des actifs strictement hors de France métropolitaine.

Outre leurs modalités de souscription communes (démembrement des parts, réinvestissement du dividende et épargne programmée grâce à la décimalisation des parts, mensualisation du dividende à partir de ce deuxième trimestre 2025), ces deux SCPI offent des réponses favorables aux besoins de diversification géographique en matière d’investissement immobilier indirect, avec des caractéristiques différentes, mais complémentaires.

1. SCPI Activimmo : une SCPI thématique à ouverture européenne 

Activimmo est historiquement positionnée sur l’immobilier logistique et d’activités. Elle privilégiait au départ la logistique française. Face à un marché devenu très concurrentiel, elle a initié dès 2022 une stratégie d’expansion vers l’international, et exclusivement en zone euro.

Ses dernières acquisitions en Espagne, en Allemagne, en Irlande, en Italie et plus récemment encore aux Pays-Bas lui permettent de se positionner sur des marchés où la demande locative est forte et les rendements encore compétitifs. Cette diversification géographique réduit l’exposition aux fluctuations du marché français tout en profitant de la croissance du e-commerce et des flux logistiques européens. En 2024, 60% des acquisitions d’ActivImmo ont eu lieu hors de France. L’objectif pour 2025 est d’acquérir 75% d’actifs en zone euro et hors de France.

Au deuxième trimestre 2025, Activimmo a atteint une capitalisation de 1,4 milliard d’euros avec un taux d’occupation financier de 94 %. Elle maintient son objectif non garanti de distribution pour 2025 à 5,5%, en ligne avec les exercices précédents, associé avec un objectif de TRI de 5%.

2. SCPI Comète : une SCPI diversifiée et strictement internationale 

Comète est née d’une volonté de diversification géographique radicale. Son choix de ne réaliser aucune acquisition en France métropolitaine traduit une stratégie centrée sur la mutualisation des risques et la recherche d’opportunités dans des marchés dynamiques d’Europe occidentale, comme l’Italie, l’Espagne, les Pays-Bas ou encore le Royaume-Uni, sans exclure à terme l’Amérique du Nord et éventuellement l’Océanie en accompagnement de demandes possibles de ses locataires.

Cette stratégie lui permet d’atteindre des niveaux de rendement très attractifs. À titre d’exemple, un immeuble de bureaux à Milan a été acquis avec un rendement acte en main de plus de 12 %. L’approche sectorielle est également diversifiée : Comète investit hors de France dans les bureaux, les commerces, l’hôtellerie, les loisirs et, en dehors de la zone euro, dans la logistique et les locaux d’activité, pour éviter toute concurrence avec ActivImmo.

L’internationalisation permet à Comète de tirer avantage des écarts de fiscalité, d’un cadre réglementaire souvent plus favorable, et d’opportunités de change. Par ailleurs, les actifs sélectionnés offrent souvent des perspectives de valorisation intéressantes, notamment lorsqu’ils sont implantés dans des zones urbaines en développement ou en pleine mutation économique.

Selon les classements de la presse spécialisée, Comète a affiché en 2024 le meilleur taux de distribution de la place à 10,62%, associé à un TRI 2024 sur 12 mois de 0,62%. En forte croissance de collecte (240 millions d’euros à aujourd’hui), Comète a un objectif ambitieux de distribution de 8% pour 2025 (non garanti).

3. Comparaison des stratégies d’internationalisation  

Alors que Comète a fait de l’internationalisation une composante centrale de sa stratégie dès sa création, Activimmo adopte une approche plus progressive, en réponse à l’évolution des opportunités sur son marché de prédilection. Ces différences se reflètent dans leurs cibles d’investissement, leur rendement et leur niveau de diversification.

Comète vise des rendements supérieurs à 8 %, (associé à un objectif de TRI 10 ans à 6,5%) en misant sur la diversité sectorielle et géographique. Activimmo vise un rendement de l’ordre de 5,5 % (associé à un objectif de TRI 10 ans de 5%) mais bénéficie d’une grande stabilité grâce à son positionnement sur un secteur logistique résilient et indispensable à l’économie moderne.

Résumé comparatif :

• Lancement : Comète (2023), Activimmo (2019)
• Type d’actifs : Comète (diversifiés tertiaries y compris  logistique hors zone euro), Activimmo (logistique et activité)
• Zone d’investissement : Comète (Europe hors France et Amérique du Nord), Activimmo (France + Europe zone euro)
• Objectif de rendement : Comète (8 %), Activimmo (5,5 %)

Objectif de TRI 10 ans : Comète (6,5 %), Activimmo (5%)

• Taux d’occupation : Comète (96 %), Activimmo (94 %)
• Capitalisation : Comète (240 M€), Activimmo (1,4 Md€)
• Label ISR : Activimmo (oui), Comète (oui)

Conclusion

Les SCPI Comète et Activimmo incarnent, selon ALDERAN, deux façons pertinentes d’aborder l’internationalisation des investissements immobiliers tertiaires. Comète, en misant sur une diversification dès le départ, cible des rendements élevés en dehors de la France. Activimmo, en s’ouvrant progressivement à l’international, conserve une forte assise logistique tout en élargissant son champ d’action. Pour les investisseurs, ces deux stratégies offrent des profils de risque-rendement complémentaires, répondant à des objectifs patrimoniaux variés.

Avertissements et risques :

Ceci est une communication publicitaire. Veuillez-vous référer à la note d’information des SCPI et au document d’informations clés (DIC) disponibles gratuitement sur le site internet de la société de gestion www.alderan.fr avant de prendre toute décision finale d’investissement

Comme tout investissement, investir dans une SCPI comporte notamment un risque de perte en capital et un risque de liquidité. Il est rappelé que le montant du capital investi n’est pas garanti et qu’il est recommandé d’investir pendant une période d’au moins 8 ans.

Les performances passées affichées dans l’article ne sont pas un indicateur fiable des performances futures

Les investissements passés et les rendements associés qui sont présentés dans l’article ne sont pas un indicateur fiable des investissements et rendements futurs.

Les objectifs de rendement et de TRI visés sont basés sur des projections et des simulations de la société de gestion. Dans ce contexte, il n’y a absolument aucune garantie que ce placement sera rentable. Toute souscription doit être effectuée sur la base des conseils en investissement fournis aux clients et de la documentation juridique et réglementaire de la SCPI.

En matière d’imposition des dividendes éventuels perçus de l’étranger, l’impôt étranger peut être neutralisé en France afin d’éviter la double imposition, selon les conventions fiscales en vigueur entre la France et les pays concernés. Le traitement fiscal dépend de la situation individuelle et du taux d’imposition propre à chaque associé. Le dispositif fiscal est susceptible d’évoluer. De plus, un investissement en parts de SCPI investie à l’internationale ne doit pas être envisagé pour son seul atout fiscal. 

 

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