SCPI en démembrement : pourquoi s’y intéresser ?

SCPI en démembrement : pourquoi s’y intéresser ?

Vous souhaitez préparer des revenus complémentaires pour votre future retraite tout en réduisant vos impôts ? Le démembrement de parts de SCPI peut dans ce cas-là être intéressant pour vous. On fait le point ensemble sur cet outil patrimonial aux multiples facettes.

SCPI en démembrement, c’est quoi au juste ?

| En premier lieu, qu’est-ce qu’une SCPI ?

Avant de commencer, il est important de rappeler ce qu’est une SCPI. C’est une Société Civile de Placement Immobilier qui est gérée par une société de gestion agréée par l’AMF (Autorité des Marchés Financiers).

La société de gestion mutualise l’épargne de plusieurs investisseurs afin d’acquérir des actifs immobiliers de qualité, généralement professionnels (commerces, bureaux, …).

L’intérêt premier des investisseurs est de développer un patrimoine immobilier avec une faible enveloppe budgétaire et sans aucune contrainte de gestion. En effet, c’est la société de gestion qui gère la totalité (achat, entretien, recherche de locataire, administratif …), en contrepartie de frais de gestion. Et cerise sur le gâteau, l’achat de parts de SCPI est finançable à crédit.

Même si les frais de gestion annuels sont relativement élevés (entre 8 et 12 %), l’achat de parts de SCPI offre une performance potentielle plutôt attrayante (en moyenne 4.18 % en 2020 | source ASPIM).

| L’avantage du démembrement

Aujourd’hui nous n’allons pas nous arrêter à l’investissement dans des SCPI dit classique, mais plutôt dans des SCPI en démembrement. Mais qu’est-ce c’est au juste ?

Rien de bien compliqué, cela veut dire qu’on sépare la nue-propriété de l’usufruit. La nue-propriété permet d’être propriétaire des parts de SCPI alors que l’usufruit permet de percevoir les revenus que celles-ci engendrent.

Cette technique de démembrement intéresse beaucoup les investisseurs qui sont fortement imposés, car cela permet de développer un patrimoine, de ne pas augmenter leurs impôts et de préparer en amont des revenus complémentaires pour leur future retraite.

Généralement, l’acquéreur des parts de SCPI en démembrement s’intéresse à la nue-propriété, car celle-ci offre de nombreux avantages :

  • La nue-propriété n’offre pas de revenus pendant la durée du démembrement. Cela n’engendre donc pas d’impôt sur le revenu,
  • Le démembrement permet de profiter d’une décote sur les parts qui peut varier entre 20 à 40 %. Cette décote se calcule en fonction de la durée du démembrement et en fonction de la SCPI choisie. C’est ce qu’on appelle « clé de répartition ».
  • En tant que nue-propriétaire, vous n’aurez pas à déclarer les parts de SCPI si vous êtes assujetti à l’IFI. Hé non, ce sera à celui qui perçoit les revenus de déclarer ses parts, donc à l’usufruitier.

En règle générale, la durée d’une SCPI en démembrement se situe entre 5 et 15 ans. Et comme dit précédemment, plus la durée sera longue et plus la décote sera intéressante. À la fin du démembrement, l’investisseur aura la pleine propriété des parts de SCPI et pourra profiter de revenus complémentaires. Parfait pour la retraite !

Autre possibilité, vendre les parts à la fin du démembrement pour profiter de la plus-value liée à la vente. Attention toutefois, car les frais de cession sont lourds et la plus-value se calcule sur le prix d’achat de la part en pleine propriété et non sur la nue-propriété.

| À savoir :

  • Les plus-values sont non imposables au bout de 21 ans de détention des parts à l’imposition sur le revenu.
  • L’exonération des prélèvements sociaux est totale à partir de 30 ans de détention des parts.

Dans quels cas utiliser une SCPI de démembrement ?

| Pour éviter L’IFI

Le démembrement d’une SCPI peut être très intéressant pour les personnes très fortunées. Cela leur permettra d’éviter l’IFI (le temps du démembrement) tout en continuant de développer leur patrimoine. En effet, c’est à l’usufruitier d’intégrer les parts de SCPI dans son revenu et non au nu-propriétaire.

Étant donné que les personnes sont très fortunées, le manque de revenus ne sera pas problématique pour eux. Autre atout, l’impôt sur le revenu ne sera pas non plus impacté.

| Pour profiter d’une décote allant jusqu’à 40 %

En investissant dans des parts de SCPI en démembrement, vous profitez d’une décote pouvant aller jusqu’à 40 % ! À la fin du démembrement, la valeur des parts sera donc bien plus importante que la valeur initiale.

Comme dit précédemment, plus la durée du démembrement est longue et plus la décote sera importante. C’est donc une stratégie parfaite et efficace pour développer votre patrimoine à moindre coût.

| Pour anticiper votre transmission

Vous pouvez parfaitement transmettre la nue-propriété des parts de SCPI à vos enfants et conserver l’usufruit de celles-ci. Le fait de rester usufruitier vous permettra de percevoir les loyers donc de profiter de revenus complémentaires.

À côté de cela, offrir la nue-propriété à vos enfants est une merveilleuse manière d’anticiper votre succession. Hé oui, cela permettra de réduire drastiquement les droits de succession.

→ Les différentes manières de transmettre votre patrimoine

Et la fiscalité dans tout ça ?

  • Concernant le nu-propriétaire : aucune déclaration à faire tant qu’il y aura le démembrement. La fiscalité sera donc nulle.
  • Concernant l’usufruitier : Il faudra déclarer les revenus fonciers. Il ne faudra pas non plus oublier les prélèvements sociaux. Autre chose, l’usufruitier devra également déclarer les parts de SCPI, s’il est assujetti à l’IFI.

→ Les meilleures solutions pour réduire vos impôts, voire les annuler !

 

Si vous souhaitez profiter d’une SCPI de démembrement, n’hésitez pas à prendre contact avec nous grâce au formulaire ci-dessous… L’un de nos Conseillers en Gestion de Patrimoine se fera un plaisir de vous recontacter dans les plus brefs délais !

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