Statut LMNP, un tremplin pour optimiser votre fiscalité !

Statut LMNP | un tremplin pour optimiser votre fiscalité !

Le vieillissement de la population et l’allongement de la durée de vie continue de croître. Selon l’Insee, un habitant sur trois serait âgé de plus de 60 ans en 2 050. Les résidences seniors sont de plus en plus demandées, car elles leur permettent de rester autonome tout en gardant confort et sécurité.

Le statut LMNP est une solution très intéressante qui permet de devenir propriétaire d’un bien meublé dans une résidence de services, comme les résidences seniors. La fiscalité est plus qu’attrayante, mais ce n’est pas le seul avantage ! En effet, ce type de résidence est très sollicité. Une chose est sure, c’est que vous n’aurez jamais de difficultés pour trouver des locataires !

Qu’est-ce que le statut LMNP ?

Le statut LMNP (Location Meublée Non Professionnelle), est un statut qui permet aux particuliers de devenir propriétaire d’un bien immobilier meublé, tout en profitant d’une optimisation fiscale très avantageuse.

En effet, grâce à ce statut, vous percevez des revenus locatifs non imposés pendant un certain nombre d’années (c’est le principe de l’amortissement). De plus, vous pouvez récupérer la TVA si vous avez choisi d’acheter un bien neuf.

Ce statut LMNP est idéal pour les personnes qui souhaitent investir sur du long terme et se générer un revenu complémentaire non fiscalisé.

Les avantages du statut LMNP

Le statut LMNP est un statut très apprécié par les propriétaires bailleurs. En effet :

  • La gestion de la LMNP est très simple comparée à la location nue, car le logement est géré par un gestionnaire,
  • Les loyers sont garantis, même si le bien n’est pas occupé,
  • Vous pouvez amortir le bien immobilier, les biens mobiliers, ainsi que les frais d’acte et d’agence,
  • Les revenus locatifs ne sont pas imposables (grâce à l’amortissement),
  • Vous avez la possibilité de vous créer un revenu complémentaire (pour votre retraite par exemple),
  • Si vous achetez un bien neuf, vous récupérerez la TVA à hauteur de 19.6%,
  • Le prix de la location est plus élevé car le bien est meublé, la rentabilité est donc plus importante,
  • La fiscalité est très attractive,
  • Suivant le régime choisi, vous pouvez déduire les charges de votre loyer.

La fiscalité du statut LMNP

La fiscalité est certainement le point le plus intéressant du statut LMNP. En effet, les revenus générés par la LMNP sont imposés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non comme des revenus fonciers. Pour être plus clair, vous allez déduire l’ensemble des charges des revenus générés par les loyers. Cela va vous donner un résultat, et c’est sur celui-ci que vous serez imposé.

Vous pouvez choisir entre 2 régimes différents, le régime micro-Bic et le régime réel. Le choix dépendra surtout du montant de vos recettes locatives.

  • Le régime micro-Bic s’applique si vos recettes ne dépassent pas 70 000€. Vous n’avez aucune charge déductible, mais vous profitez d’un abattement de 50% sur les recettes (ou 71% pour les locations de tourisme).

Exemple : Vous louez un appartement meublé à un étudiant. Cette location vous rapporte 250€ par mois, soit 3 000€ par an. Grâce au régime micro-Bic, vous ne serez imposé que sur 1 500€, soit sur la moitié du montant que vous avez réellement perçu grâce à votre investissement LMNP.

  • Le régime en bénéfice réel : Ce régime est obligatoire en cas de revenus supérieurs à 70 000€. Ce régime vous permet de déduire toutes les charges liées au logement meublé. Les charges peuvent être :
    • Frais d’emprunt, assurances
    • Frais d’entretien ou de réparation
    • Taxe foncière
    • Charges de copropriété
    • L’amortissement du bien
    • Frais de gestion
    • Provisions pour risque d’impayés …

Exemple : Vous louez un appartement meublé à un sénior. Cette location vous rapporte 600€ par mois, soit 7 200€ par an. Les charges sont de 4 300€. La totalité de vos charges ainsi que l’amortissement de votre bien est de 7 200€ grâce au régime réel. Vous ne serez donc pas imposé alors qu’avec le régime micro-Bic, vous seriez imposé sur la base de 3 600€ (7 200 / 2).

Les conditions d’éligibilité du statut LMNP

  • Pour devenir Loueur Meublé en Non Professionnel (LMNP), vous devez avant tout investir dans une résidence de services meublée. Cela peut-être une résidence pour étudiants, une EHPAD, une résidence touristique …
  • Le bien doit obligatoirement être meublé. Pour vous aider, voici la liste des éléments que doit comporter obligatoirement un logement meublé.
  • La résidence de services doit être exploitée par un gestionnaire, dans le cadre d’un bail commercial. C’est ce même gestionnaire qui louera votre bien, l’exploitera ou vous versera un loyer, que le logement soit occupé ou non.
  • Les revenus générés par la location en LMNP ne doivent pas dépasser 23 000€ par an ou doivent être inférieurs à 50% des revenus globaux.

Quels types de logements sont éligibles ?

Comme dit précédemment, il existe différents types de logements éligibles au statut LMNP :

  • Les résidences de tourisme, comme les stations de ski ou les villages vacances
  • Les résidences étudiantes
  • Les résidences seniors et EHPAD
  • Les résidences d’affaires

 

En plus d’avantages fiscaux importants, le statut LMNP est très intéressant, car les résidences éligibles sont en perpétuelles demandes. Il y aura toujours des étudiants, des seniors ayant besoin de logements sécurisés, des personnes partant en vacances … Si vous souhaitez plus d’informations sur le statut de Loueur Meublé Non Professionnel, n’hésitez pas à nous contacter via le formulaire ci-dessous.

Bon à savoir

  • Il est possible d’amortir le montant des frais d’acte, la valeur du mobilier et de l’immobilier (en HT), ainsi que les frais d’agence
  • L’amortissement pour les meubles se fait sur une durée allant de 5 à 10 ans (soit entre 10% et 20% par an)
  • L’amortissement pour l’immobilier et les frais d’acte se font sur une durée allant de 25 à 40 ans (soit entre 2.5% et 4% par an)

 

Pour aller plus loin :

Loi Denormandie : un nouveau dispositif qui complétera la loi Pinel dans l’ancien à partir du 01 janvier 2019
Loi Pinel : comment fonctionne le dispositif ?
Comment optimiser l’utilisation d’une SCI avant le 1er janvier 2020 ?

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