Comment léguer un bien immobilier à vos enfants ?

L’immobilier constitue très souvent une partie importante du patrimoine des Français. Eh oui, avec le contrat d’assurance-vie, la pierre est l’un de leurs placements préférés. Par ailleurs, toujours en France, l’imposition au moment du décès peut être très importante. C’est pour cela qu’il est judicieux d’anticiper la transmission, surtout si votre patrimoine est conséquent.

Mais alors, comment léguer un bien immobilier à vos enfants dans les meilleures conditions fiscales ? On vous explique tout.

Pourquoi léguer un bien immobilier de votre vivant ?

Les frais peuvent atteindre des sommes importantes lors d’une succession — jusqu’à 60 % dans certains cas. Heureusement, différents abattements permettent d’effectuer des donations de votre vivant, et ainsi réduire, voire supprimer les droits à payer.

👉 Par exemple, vous pouvez transmettre jusqu’à 100 000 € par enfant tous les 15 ans, sans droits de donation. Au-delà de cet abattement, le barème de taxation est progressif :

• 5 % jusqu’à 8 072 € ;
• 10 % jusqu’à 12 109 € ;
• 15 % jusqu’à 15 932 € ;
• 20 % jusqu’à 552 324 € ;
• Puis jusqu’à 45 % pour les montants les plus élevés.

En commençant le plus tôt possible, vous pouvez donc transmettre une part importante de votre patrimoine en douceur fiscale. Alors pourquoi s’en priver ?

→ Donation : combien donner à vos enfants sans être taxé ?

Les différents types de donation

Il existe 2 grandes catégories de donation pour transmettre un bien immobilier à vos enfants :

• La donation simple

• La donation-partage

| La donation simple

Avec une donation simple, c’est la valeur du bien au jour du décès qui est prise en compte. Concrètement, si un bien a pris de la valeur entre la donation et votre décès, l’enfant qui l’a reçu pourra devoir compenser ses frères et sœurs.

| La donation-partage

La donation-partage permet au contraire de figer la valeur du bien au jour de la donation. Résultat : pas de compensation à prévoir entre héritiers. 

🔔 Vous pouvez réaliser ces deux types de donation  en pleine-propriété ou en démembrement de propriété. Le choix dépend de votre situation et de vos objectifs patrimoniaux. Voici ci-dessous les grandes différences.

| La donation en pleine propriété

Transmettre en pleine propriété signifie que vous cédez l’intégralité du bien à votre ou vos enfants.

| Le démembrement de propriété

Le démembrement permet de donner la nue-propriété à vos enfants tout en conservant l’usufruit. Cela signifie que vous restez libre d’habiter le bien (résidence principale) ou de percevoir les loyers (bien locatif).

Autre avantage majeur : les droits de donation sont calculés uniquement sur la valeur de la nue-propriété, selon votre âge, ce qui peut représenter une économie fiscale considérable.

| Valeur de la nue-propriété en fonction de l’âge de l’usufruitier

Age de l’usufruitier	Valeur de la nue-propriété
Moins de 21 ans	10 %
Moins de 31 ans	20 %
Moins de 41 ans	30 %
Moins de 51 ans	40 %
Moins de 61 ans	50 %
Moins de 71 ans	60 %
Moins de 81 ans	70 %
Moins de 91 ans	80 %
À partir de 91 ans	90 %

 

Exemple : à 62 ans, la valeur de la nue-propriété est de 60 %. En cumulant cet avantage avec l’abattement de 100 000 €, les droits de donation peuvent devenir quasiment nuls.

Et la résidence principale dans tout ça ? 

La résidence principale occupe une place particulière dans la succession. En effet, elle peut bénéficier de régimes fiscaux avantageux, ce qui en fait un levier stratégique dans une transmission.

En cas de décès, la résidence principale peut être :

• Exonérée partiellement de droits si le conjoint survivant ou un enfant y réside au moment du décès ;

• Transmise avec un abattement spécifique pour les personnes à charge ou les héritiers vivants déjà dans le logement.

En cas de donation, vous pouvez également :

• effectuer une donation en démembrement (transmission de la nue-propriété tout en continuant à y vivre),
• ou prévoir une donation-partage pour figer la valeur du bien et éviter les conflits familiaux.

Concrètement, cela signifie que transmettre sa résidence principale peut se faire en limitant considérablement la fiscalité, à condition de bien préparer l’opération avec un notaire ou un Conseiller en Gestion de Patrimoine (comme nous 😉).

📌 Astuce pratique : Anticiper une donation en démembrement de la résidence principale permet d’optimiser à la fois les droits de donation et la protection du conjoint survivant.

Étude de cas : anticiper ou non, quelle différence ?

Armand et Viviane ont 62 ans. Ils ont deux enfants et un patrimoine immobilier de 800 000 € composé de deux appartements (200 000 € chacun) et de leur résidence principale (400 000 €). Ils sont mariés sous le régime de la communauté légale.

| S’ils n’anticipent pas leur succession

• Au premier décès, la masse successorale s’élève à 400 000 €.
• Le conjoint survivant choisit l’option en usufruit à 100 %.
  • Valeur de sa part : 40 %, soit 160 000 €.
• Les enfants reçoivent la nue-propriété des 400 000 €.
  • Valeur taxable : 60 %, soit 240 000 € au total, 120 000 € par enfant.
• Chaque enfant bénéficie d’un abattement de 100 000 €.
  • Base taxable : 20 000 € chacun.
  • Droits de succession : ≈ 2 194 € par enfant.
• Au second décès, la base taxable est de 400 000 €, soit 200 000 € par enfant.
• Après abattement de 100 000 €, chacun est imposé sur 100 000 €.
  • Droits de succession : ≈ 18 194 € par enfant.

✅ Bilan global sans anticipation :

• Droits au 1er décès : 2 194 € × 2 = 4 388 €.
• Droits au 2e décès : 18 194 € × 2 = 36 388 €.
• Total des droits : ≈ 40 776 €.

| S’ils anticipent leur succession

• Armand et Viviane donnent dès maintenant la nue-propriété de leurs deux appartements (valeur totale : 400 000 €).
• À 62 ans, la valeur fiscale de la nue-propriété est de 60 %.
  • Valeur transmise : 240 000 € au total, soit 120 000 € par enfant.
  • Répartition : 60 000 € par parent et par enfant.
• Chaque enfant bénéficie de deux abattements de 100 000 € (un par parent).
  • Résultat : aucun droit de donation à payer au moment de la transmission.
• À leur décès, les enfants récupèrent la pleine propriété sans frais supplémentaires. 
• Au premier décès, la succession ne porte plus que sur la résidence principale (400 000 €). 
  • Après abattement renouvelé (15 ans écoulés), la part de chaque enfant reste sous le seuil imposable, si le conjoint choisi l’option usufruit.

✅ Bilan global avec anticipation :

• Droits de donation : 0 €.
• Droits de succession au premier décès : 0 €.
• Droits de succession au second décès : 0 €.
• Total des droits : 0 €.

La différence est colossale, vous ne trouvez pas ? Nous espérons que grâce à cette étude de cas, vous comprendrez qu’il est important d’anticiper sa succession.

⚠️ Important : quelle que soit la donation choisie, elle est irrévocable. Une fois signée, vous ne pouvez plus revenir dessus.

→ Quelle est la meilleure stratégie pour valoriser votre patrimoine ?

La création d’une SCI (Société Civile Immobilière)

Une SCI permet aux particuliers d’acquérir et de gérer à plusieurs (2 au minimum) un patrimoine immobilier (1 ou plusieurs biens). En fonction de l’apport investi, chaque associé deviendra propriétaire de parts de SCI.

En vous associant avec vos enfants par exemple, vous pouvez grandement faciliter la transmission du bien immobilier. En effet, celle-ci va vous permettre de donner des parts de SCI à vos enfants, quand bon vous semblera.

La valeur des parts pourra être largement inférieure à la valeur vénale, notamment si la SCI a contracté un prêt. 

De plus, en vous nommant gérant de la SCI, vous pourrez garder le pouvoir de décision. Merveilleux n’est-ce pas ?

→ L’intérêt de faire appel à un Conseiller en Gestion de Patrimoine (CGP)

Anticipez, mais ajustez aussi dans le temps

Léguer un bien immobilier, ce n’est pas une opération que l’on fait une fois pour toutes, puis que l’on oublie. Votre vie change, votre patrimoine aussi… et la fiscalité n’est pas figée dans le marbre.

Quelques exemples très concrets :

• Votre bien peut prendre de la valeur au fil des années ;
• Votre situation familiale peut évoluer : naissance, mariage, séparation, recomposition…
• Les règles fiscales peuvent être modifiées par la loi.

C’est pour cette raison qu’il est utile de faire un point régulier sur votre stratégie de transmission. Pas forcément chaque année, mais au moins à chaque grand changement personnel ou patrimonial.

Un simple bilan peut parfois suffire à adapter les choses pour continuer à bénéficier d’un cadre fiscal avantageux.

Et si votre patrimoine ne se limite pas à l’immobilier…

Bien sûr, transmettre un bien immobilier, c’est souvent le cœur du sujet. Mais vous pouvez aussi combiner plusieurs outils pour mieux protéger vos proches et alléger la fiscalité globale :

• Le contrat d’assurance-vie, pour transmettre hors succession ;
• Un testament, pour préciser vos volontés ;
• Le démembrement croisé ou la tontine dans certaines situations particulières ;
• Le pacte Dutreil, si votre bien est détenu dans un cadre d’activité éligible.

Le but n’est pas de tout mettre en place d’un coup. L’idée, c’est surtout d’avoir une stratégie souple, que vous pouvez faire évoluer dans le temps selon votre situation personnelle et familiale.

En résumé

Pour vous aider à y voir plus clair, voici un petit récapitulatif des principaux outils de transmission et de leurs avantages.

Objectif	Outil	Avantage principal
Réduire les droits de succession	Donation avec abattement	100 000 € par enfant tous les 15 ans
Garder la jouissance du bien	Démembrement de propriété	Réduction de la base taxable
Eviter les conflits familiaux	Donation-partage	Valeur figée au jour de la donation
Transmettre progressivement	SCI	Transmission de parts sociales
Sécuriser la résidence principale	Abattement spécifique	Réduction ou exonération

L’avis de notre expert 

Pierre Emmanuel JOSEPH, associé membre du Cercle Hubsys et dirigeant d’Ethis-Invest à Lissieu, près de Lyon

« Pour la première fois depuis 1945, la France connaît plus de décès que de naissances. Nous arrivons à la fin d’une génération : celle des Baby-boomers.

En rendez-vous, nous abordons très souvent la question du décès et de ses conséquences, aussi bien fiscales que familiales (civiles). Et comme le dit l’adage : “En parler ne fait pas mourir !” 

Nous insistons sur le fait d’anticiper, souvent longtemps à l’avance, car cela permet non seulement de réduire, voire d’effacer totalement les droits de succession futurs, mais aussi d’apporter de la sérénité à la famille.

D’ailleurs, il existe tout un arsenal d’outils pour y parvenir : démembrement de propriété, donations, société civile, choix du régime matrimonial, etc.

La vraie question est : « Que souhaitez-vous transmettre ?« 
Le pouvoir ? L’avoir ? Les revenus futurs ? La propriété future ?…

Notre rôle est justement de vous accompagner pour bâtir une stratégie personnalisée, en tenant compte de votre situation familiale, patrimoniale et de vos objectifs. »

 

Nos Conseillers en Gestion de Patrimoine sont là pour vous accompagner à anticiper la transmission de votre patrimoine. N’hésitez pas à nous contacter via le formulaire de contact ci-dessous. Le CGP le plus proche de chez vous vous recontactera dans les plus brefs délais.