Investissement immobilier locatif : les pièges à éviter !

Dans un article précédent, nous vous parlions des bases de l’investissement immobilier locatif. En tant qu’investisseur, il est en effet important de bien préparer son investissement immobilier. Mais sachez aussi reconnaître les différents pièges, afin de ne pas tomber dedans.

Les différents pièges à éviter

1 – Ne vous comportez pas comme un acheteur, mais bien comme un investisseur !

Hé oui, aujourd’hui vous n’achetez pas votre résidence principale. Vous investissez dans l’immobilier afin de préparer votre retraite, d’avoir des revenus complémentaires … Attention donc à ne pas tomber dans le piège du coup de cœur. En effet, votre but n’est pas de rechercher un nid douillet, mais bel et bien de gagner de l’argent.

On oublie donc la jolie faïence de la cuisine et le jacuzzi de la salle de bain et on se pose les questions les plus pertinentes :

• L’emplacement est-il idéal ?
• Y a-t-il beaucoup de demandes en ce moment ?
• La ville est-elle dynamique ?
• Y a-t-il des commerces de proximité autour du logement ?
• Le logement est-il bien desservi ?
• Y a-t-il beaucoup de travaux ? Si oui, quelle est la fourchette de prix ?
• Quelle est la superficie totale du bien ? Y a-t-il des combles aménageables ?
• Quelles sont les charges ?
• Quelle est la rentabilité espérée ?
• …

2 – Attention aux travaux dans les parties communes !

Si vous décidez d’acheter un appartement, faites bien attention aux parties communes : façade, toiture, couloirs, ascenseurs, canalisations, chauffage collectif, entretien … Tous ces travaux d’entretien peuvent coûter très cher. Il est donc primordial de bien calculer les futurs dépenses en amont afin de pouvoir les anticiper.

3 – Prenez le temps de vous renseigner sur les différents dispositifs fiscaux (et aides financières)

Nous vous en parlions déjà la semaine dernière. Hé oui, il existe un bon nombre de dispositifs défiscalisants (Pinel, loi Denormandie, loi Girardin …) et il serait bien dommage de s’en priver. Prenez donc le temps de vous renseigner, car ce temps vous rapportera certainement de belles réductions d’impôts (jusqu’à 21 % !).

Il existe également des aides financières comme l’éco-PTZ par exemple. Ce type d’aides est à connaître, car elles permettent de financer une partie de vos travaux.

4 – Ne surestimez pas le loyer du logement

N’écoutez pas toujours ce que disent les agents immobiliers ou les vendeurs. En effet, ils sont là pour vendre au plus vite. Pour cela, ils sont donc capables de vous dire ce que vous souhaitez entendre. Pour savoir si le prix du loyer que vous souhaitez tirer de cet investissement immobilier est bon, n’hésitez pas à vous renseigner autour de vous. Consultez par exemple les annonces de biens semblables.

De la même manière, ne vous précipitez pas dans votre achat, même si vous êtes convaincus que cet investissement est le bon. Prenez le temps de vous poser les bonnes questions (vu plus haut), de bien analyser le marché immobilier actuel et de vérifier la véracité des informations données par le vendeur.

5 – Réfléchissez à votre manière de gérer le logement locatif

Avez-vous pensé au temps qu’un investissement immobilier locatif peut prendre ? De ce fait, avez-vous le temps de vous en occuper ? Et l’énergie ? Si vous êtes loin du logement, qui pourra s’occuper des urgences (problème de plomberie par exemple) ?

Si vous n’avez absolument pas de temps à consacrer à cet investissement, préférez donc déléguer les tâches à une agence spécialisée. Sachez toutefois que cela a un coût. Pensez-donc bien à intégrer cela dans les charges futures de l’investissement.

6 – Attention à la location saisonnière

Ces dernières années, il y a eu un réel engouement pour l’investissement locatif saisonnier, et ce, grâce aux différentes plateformes spécialisées, comme Airbnb par exemple.

Malheureusement, cet engouement a créé une tension dans certaines villes où le marché immobilier était déjà compliqué. La réglementation s’est donc durcie afin de protéger l’offre de logements disponibles (et les hôteliers par la même occasion). Prenez donc le temps de bien réfléchir au sujet.

7 – Protégez-vous des impayés

Afin d’éviter les impayés qui pourraient vous mettre en difficultés, prenez le temps de bien choisir vos locataires. N’hésitez pas à demander des cautionnaires. Si les locataires ont le droit aux allocations logements, demandez à ce qu’elles vous soient directement versées.

Si vous craignez vraiment d’avoir des impayés, vous pouvez également recourir à une Garantie de Risques Locatifs (GRL).

Bon à savoir

• Si vous avez une Tranche Marginale d’Imposition (TMI) supérieure à 30 %, il n’est peut-être pas judicieux de faire de la location nue. N’hésitez pas à vous rapprocher d’un Conseiller en Gestion de Patrimoine pour en savoir plus.
• Il existe différentes manières d’investir dans l’immobilier locatif. Si vous ne souhaitez pas vous lancer seul dans ce type d’investissement, vous pouvez être accompagné.
  Le groupe Colocatère par exemple permet une nouvelle approche de l’investissement locatif dédié à la colocation meublée haut de gamme. En effet, Colocatère recherche pour vous le logement idéal, réalise les travaux d’aménagement, l’ameublement et gère ensuite la partie administrative (recherche de locataire, visite, contrat …). Grâce au groupe, vous n’avez rien à faire et en plus, la colocation mutualise les risques !!
  Vous souhaitez en savoir plus ? Lisez notre article « Colocatère, une nouvelle approche dans l’investissement locatif ! »

Vous souhaitez investir en immobilier, mais vous avez besoin de conseils ? N’hésitez pas à nous contacter via le formulaire ci-dessous. Le Conseiller en Gestion de Patrimoine le plus proche de chez vous vous recontactera afin de vous rencontrer !

Pour aller plus loin :

• A chacun son investissement immobilier !
• Les bases de l’investissement en immobilier locatif
• Comment investir dans l’immobilier locatif sans apport ?