Cas pratique : À 50 ans, il reste 15 ans pour ne pas diviser son niveau de vie par deux
À 50 ans, Nathalie dispose d’un revenu confortable : environ 110 000 € par an. Elle est célibataire, sans enfant, propriétaire de sa résidence principale, et rembourse encore son crédit immobilier. Une fois ses impôts et ses mensualités de crédit déduits, son train de vie représente environ 5 300 € par mois, et c’est un niveau qu’elle souhaite conserver à la retraite.
Sa situation actuelle est solide. Pourtant, une question patrimoniale se pose déjà : que restera-t-il de son niveau de vie dans quinze ans, lorsque son salaire sera remplacé par sa pension de retraite ?
Pour un profil fortement rémunéré, le passage à la retraite peut créer une baisse importante de revenu. Dans le cas de Nathalie, la pension nette pourrait être de l’ordre de 2 850 € par mois, soit une baisse de près de 46 % par rapport à son niveau de vie actuel, très loin de ce à quoi elle est habituée. À noter : à 65 ans, son crédit de résidence principale sera soldé. Elle n’aura donc pas besoin de reconstituer l’intégralité de ses revenus actuels, mais bien de maintenir ce train de vie de 5 300 € par mois.
Notre objectif est donc de transformer une capacité d’épargne actuelle en revenus futurs.
La situation de départ
| Nathalie aujourd’hui | Hypothèse retenue |
| Âge | 50 ans |
| Revenu annuel | 110 000 € |
| Horizon retraite | 15 ans |
| Résidence principale | Déjà acquise |
| Crédit résidence principale | Encore 12 ans environ |
| Train de vie actuel | Environ 5 300 € / mois |
| Pension nette estimée à la retraite sans stratégie | Environ 2 850 € / mois |
Sans action, Nathalie passerait donc d’environ 5 300 € disponibles par mois aujourd’hui à environ 2 850 € à la retraite. L’écart à combler est proche de 2 400 € par mois.
La stratégie proposée
La stratégie repose sur deux piliers complémentaires.
Le premier pilier est un PER, alimenté régulièrement pendant les quinze années qui précèdent la retraite. Il sert à constituer un capital mobilisable dès le départ en retraite.
Le second pilier est un investissement immobilier locatif financé à crédit sur vingt ans. Il sert d’abord à constituer un patrimoine, puis à produire un revenu complémentaire lorsque le crédit sera remboursé.
La logique est chronologique : le PER soutient les premières années de retraite ; l’immobilier prend progressivement le relais lorsque le crédit arrive à son terme.
| Pilier 1 : un PER de 11 000 € par an
Nathalie verse 11 000 € par an sur un PER pendant 15 ans.
Compte tenu de sa tranche marginale d’imposition, ce versement génère environ 4 500 € d’économie d’impôt annuelle. L’effort réel est donc d’environ 6 500 € par an, soit environ 540 € par mois.
| PER | Hypothèse |
| Versement annuel | 11 000 € |
| Durée de versement | 15 ans |
|
Économie d’impôt annuelle estimée |
Environ 4 500 € |
| Effort net annuel | Environ 6 500 € |
| Effort net mensuel | Environ 540 € |
| Capital estimé à 15 ans, à 5 % par an | Environ 240 000 € |
À la retraite, ce capital peut être utilisé de deux manières principales.
| Utilisation du PER à la retraite | Revenu mensuel estimatif |
| Retraits progressifs sur 20 ans | Environ 1 000 à 1 200 € /mois |
| Rente viagère à partir de 65 ans | Environ 750 à 900 € /mois |
Les retraits progressifs offrent davantage de souplesse : Nathalie peut ajuster les montants selon ses besoins. La rente viagère, elle, sécurise un revenu à vie, mais avec moins de liberté sur l’usage du capital.
Dans ce cas, le PER a un rôle central : il réduit immédiatement l’écart de revenu au moment du départ à la retraite.
| Pilier 2 : 200 000 € d’immobilier locatif
Nathalie investit également dans deux petits biens locatifs, pour un budget total de 200 000 €.
L’opération est financée avec 20 000 € d’apport et 180 000 € d’emprunt sur 20 ans. Les loyers attendus au départ sont de 1 000 € bruts par mois.
| Immobilier locatif | Hypothèse |
| Prix total des biens | 200 000 € |
| Apport | 20 000 € |
| Crédit immobilier | 180 000 € |
| Durée du crédit | 20 ans |
| Taux retenu | 3,5 % |
| Mensualité de crédit | Environ 1 044 € |
| Loyers bruts au départ | Environ 1000 € / mois |
| Revalorisation annuelle des loyers | 2 % |
| Loyers bruts estimés dans 15 ans | Environ 1 350 € / mois |
| Loyers bruts estimés dans 20 ans | Environ 1 490 € / mois |
⚠️ L’impact de la fiscalité sur les revenus locatifs n’est pas chiffré dans cette simulation. Celui-ci varie significativement selon le régime fiscal retenu (micro-foncier, régime réel, LMNP…). Selon le statut choisi, la fiscalité sur les loyers peut réduire notablement l’avantage fiscal généré par le PER. Ce point doit être étudié précisément avec votre CGP.
Pendant la durée du crédit, les loyers servent surtout à rembourser la banque. L’immobilier ne produit donc pas immédiatement un revenu disponible important.
Son intérêt apparaît en deux temps.
Dans 15 ans, au moment de la retraite, le crédit locatif sera encore en cours pendant cinq ans. Les loyers auront augmenté, mais ils continueront principalement à couvrir les mensualités.
Dans 20 ans, le crédit sera remboursé. Les loyers, revalorisés avec le temps, deviendront alors un véritable complément de revenu.
| Revenu immobilier | Estimation |
| Loyers bruts au départ | 1 000 € / mois |
| Loyers bruts à 15 ans | Environ 1 350 € / mois |
| Loyers bruts à 20 ans | Environ 1 490 € / mois |
| Revenu net après remboursement du crédit | Environ 900 à 1 100 € / mois |
Aujourd’hui : quel effort pendant la phase de constitution ?
La première question est simple : Nathalie peut-elle mettre en place cette stratégie sans sacrifier son niveau de vie actuel ?
| Revenu mensuel disponible | Sans stratégie | Avec PER + immobilier |
| Revneu disponible après impôt et crédit résidence principale | 5 300 € | 5 300 € |
| Effort PER net d’économie d’impôt | – | – 540 € |
| Effort immobilier locatif pendant le crédit | – | – 150 à – 300 € |
| Revenu disponible après stratégie | 5 300 € | 4 450 à 4 600 € |
| Patrimoine retraite constitué | Aucun nouveau levier | PER + immobilier locatif |
La stratégie représente donc un effort d’environ 700 à 850 € par mois pendant la vie active. Cet effort n’est pas neutre, mais il reste cohérent avec son niveau de revenu. En contrepartie, elle constitue deux actifs : un capital retraite disponible dans 15 ans et un patrimoine immobilier qui produira des loyers à long terme.
Dans 15 ans : le départ à la retraite
À 65 ans, Nathalie arrive à la retraite.
Son crédit de résidence principale est terminé, ce qui réduit fortement ses charges fixes. Mais sa pension seule reste insuffisante pour maintenir son niveau de vie.
À cette date, le PER devient le levier principal. Le capital constitué peut générer environ 1 000 à 1 200 € par mois sous forme de retraits progressifs.
L’immobilier locatif, lui, est encore en phase de crédit. Les loyers ont progressé, mais le prêt court encore pendant cinq ans.
| Revenu mensuel à 65 ans | Sans stratéige | Avec stratégie |
| Pension nette estimée | 2 850 € | 2 850 € |
| Crédit résidence principale | Terminé | Terminé |
| Revenu issu du PER | – | + 1 000 à 1 200 € |
| Immobilier locatif | – | Crédit encore en cours, proche de l’équilibre |
| Train de vie estimé | 2 850 € | 3 850 à 4 200 € |
| Gain mensuel lié à la stratégie | – | + 1 000 à 1 350 € |
À 15 ans, la stratégie ne permet pas encore de retrouver totalement le niveau de vie d’activité. En revanche, elle réduit fortement la chute de revenu.
Sans stratégie, Nathalie dépend presque exclusivement de sa pension. Avec la stratégie, le PER complète immédiatement ses revenus, tandis que l’immobilier continue de se désendetter.
Dans 20 ans : l’immobilier prend le relais
À 70 ans, la situation change nettement.
Le crédit locatif est terminé. Les loyers ne servent plus à rembourser la banque : ils deviennent un revenu disponible.
Avec une revalorisation annuelle moyenne de 2 %, les loyers bruts peuvent atteindre près de 1 500 € par mois. Après charges, entretien, vacance et fiscalité, cela peut représenter environ 900 à 1 100 € nets par mois.
Le PER peut continuer à compléter la pension si les retraits ont été organisés progressivement.
| Revenu mensuel à 70 ans | Sans stratéige | Avec stratégie |
| Pension nette estimée | 2 850 € | 2 850 € |
| Revenu issu du PER | – | + 800 à 1 100 € |
| Loyers nets après remboursement du crédit | – | + 900 à 1 100 € |
| Train de vie estimé | 2 850 € | 4 550 à 5 050 € |
| Gain mensuel lié à la stratégie | – | + 1 700 à 2 200 € |
C’est à ce moment que l’immobilier produit pleinement son effet.
Le PER a permis d’amortir les premières années de retraite. L’immobilier désendetté apporte ensuite un revenu complémentaire durable.
La trajectoire en une seule lecture
| Train de vie estimé | Sans stratégie | Avec stratégie |
| Aujourd’hui | 5 300 € | 4 450 à 4 600 € |
| À 65 ans | 2 850 € | 3 850 à 4 200 € |
| À 70 ans | 2 850 € | 4 550 à 5 050 € |
La stratégie ne supprime pas tout effort. Elle le déplace dans le temps.
Nathalie accepte de réduire son revenu disponible d’environ 700 à 850 € par mois pendant quinze ans. En contrepartie, elle réduit fortement la perte de revenu au moment de la retraite, puis retrouve un niveau de vie plus proche de sa période d’activité lorsque l’immobilier est remboursé.
Conclusion
Ce cas montre que la préparation de la retraite ne se résume pas à une économie d’impôt.
La fiscalité aide à financer l’effort, notamment grâce au PER. Mais le vrai sujet est ailleurs : construire une trajectoire de revenus.
Dans le cas de Nathalie, le PER apporte un complément immédiat au moment du départ à la retraite. L’immobilier locatif, financé à crédit, prend ensuite le relais lorsque le prêt est remboursé et que les loyers ont progressé.
La bonne stratégie patrimoniale n’est donc pas seulement celle qui optimise l’impôt aujourd’hui. C’est celle qui permet de transformer un revenu professionnel actuel en revenus futurs, au bon moment. Elle ne produit pas son plein effet dès le premier jour de retraite, mais elle construit, année après année, une trajectoire qui se renforce, à condition de commencer dès maintenant.
