IFI, comment ça fonctionne ?

Vous détenez déjà un patrimoine immobilier conséquent, mais vous souhaitez continuer à investir dans l’immobilier 😊 ! C’est une bonne chose, mais attention toutefois, car au-delà d’un certain seuil, vous serez soumis à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI).

L’IFI, QU’EST-CE QUE C’EST EXACTEMENT ?

L’IFI, qui remplace l’ISF (Impôt de Solidarité sur la Fortune) depuis janvier 2018, est l’Impôt sur la Fortune Immobilière. Cela veut dire qu’à partir du moment où la valeur nette du patrimoine immobilier de votre foyer fiscal — détenu en direct, via une société, un contrat d’assurance-vie ou de capitalisation, non affecté à une activité professionnelle — dépasse 1 300 000 €, vous devrez déclarer et payer cet impôt.

QUELS SONT LES BIENS IMPOSABLES ?

Votre patrimoine immobilier⁽¹⁾ peut être très diversifié. En effet, plusieurs types de biens détenus en direct par les membres de votre foyer fiscal domiciliés en France sont imposables à l’IFI :

• Les biens immobiliers ;
• Les biens démembrés : maison, appartements et leurs dépendances (garages, parking, cave…) ;
• Les immeubles en cours de construction au 1er janvier de l’année d’imposition ;
• Les terrains à bâtir et terrains agricoles ;
• Les bâtiments classés monuments historiques ;
• Les parts de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier), SCI (Société Civile Immobilière) et OPCI (Organisme de Placement Collectif Immobilier), détenues en direct ou via un contrat d’assurance-vie, un PER ou un contrat de capitalisation ;
• Les titres de société⁽²⁾.

Sachez qu’en tant que contribuable français, vous êtes imposable sur les biens situés en France, mais aussi hors de France (à moins qu’une convention fiscale internationale soit signée avec le pays où se situe le bien). 

En revanche, si vous êtes un expatrié français domicilié fiscalement hors de France, vous n’êtes imposable que sur les biens situés en France (de la même manière, à moins qu’une convention fiscale internationale existe entre la France et le pays où se situe le bien).

Cas particulier : les Français domiciliés fiscalement à Monaco sont redevables de l’IFI dans les mêmes conditions que les personnes domiciliées en France.

🔔​ Bon à savoir : 

Seules les personnes physiques sont imposables à l’IFI

| Le cas de la résidence principale 

Votre résidence principale est imposable à l’IFI. Toutefois, sa valeur au 1er janvier bénéficie d’un abattement de 30 %.

Ainsi, si votre résidence principale vaut 350 000 € au 1er janvier 2025, vous ne devrez déclarer que 245 000 €. Attention toutefois, pour pouvoir profiter de cet abattement, votre résidence principale ne doit pas faire partie d’une SCI de gestion.

→ Loi Malraux : profitez d’une réduction d’impôt allant jusqu’à 30 % !

QUELS SONT LES BIENS NON SOUMIS À L’IFI ?

Heureusement, certains biens immobiliers sont exonérés d’IFI :

• Les biens professionnels (dans le cadre d’une activité industrielle, commerciale, agricole, artisanale ou libérale) ;
• Les biens immobiliers locatifs, si vous êtes Loueur en Meublé Professionnel (LMP) ;
• Les bois et les forêts. Si vous détenez des parts dans des groupements forestiers, sachez qu’elles sont également exonérées ;
• Les biens ruraux loués par bail à long terme.

→  Investissement : exemples de portefeuilles en fonction de votre profil de risque

COMMENT EST IMPOSÉ L’IFI ?

Vous l’avez compris, vous êtes imposable à l’IFI, dès lors que la valeur nette de votre patrimoine immobilier atteint 1 300 000 €. Toutefois, lorsque vous êtes imposable à l’IFI, le barème est appliqué à partir de 800 000 €.

| Barème d’imposition et formules de calcul pour connaître les droits à payer

Fraction de la valeur nette taxable du patrimoine	Taux applicable	Formule de calcul des droits (B = Base nette taxable)
Fraction de valeur entre 800 000 et 1 300 000 €	0.5 %	(B X 0,005) – 4 000 €
Fraction de valeur entre 1 300 000 et 2 570 000 €	0.7 %	(B X 0,007) – 6 600 €
Fraction de valeur entre 2 570 000 et 5 000 000 €	1 %	(B X 0,010) – 14 310 €
Fraction de valeur entre 5 000 000 et 10 000 000 €	1.25 %	(B X 0,0125) – 26 810 €
Fraction de valeur au-delà de 10 000 000 €	1.5 %	(B X 0,015) – 51 810 €

Source : Vademecum

| Étude de cas

Vous détenez un patrimoine immobilier de 4 500 000 € (pour plus de facilité, l’abattement de 30 % sur la maison principale a déjà été compté).

Calcul : (4 500 000 x0.010) – 14 310 = 30 690 €

Vous devrez payer 30 690 € d’IFI

→ Quelle est la fiscalité de mes placements financiers ?

EST-IL POSSIBLE DE RÉDUIRE L’IFI ?

Sachez que le montant total de l’IFI et de l’impôt sur le Revenu ne peut être supérieur à 75 % des revenus. Si vous êtes dans ce cas, vous pourrez alors bénéficier d’une diminution de l’IFI. 

De plus, si vous avez des dettes (dues à un prêt immobilier en cours par exemple), celles-ci peuvent être déductibles de l’IFI, lorsqu’elles sont à la charge du contribuable, et ce, au 1er janvier de l’année de l’imposition. Ces dettes sont également déductibles de la base imposable.

| Les dettes déductibles de l’IFI (liste non-exhaustive)

• Les dépenses d’acquisition de biens ou de droits immobiliers ;
• Les dépenses liées à l’entretien et la réparation du bien immobilier ;
• Les dépenses liées à l’amélioration, à la reconstruction et à l’agrandissement du bien ;
• Les emprunts (bancaires, familiaux…) ;
• Les impôts locaux (taxe foncière, taxe sur logement vacant…). Attention, la taxe d’habitation n’est pas déductible ; 
• Les prêts familiaux.

| Les dons déductibles de l’IFI

Si vous effectuez un don au profit de certains organismes d’intérêt général (recherche, enseignement supérieur…), vous pourrez le déduire de votre IFI. La déduction se fera à hauteur de 75 % de son montant total, et ce, dans la limite de 50 000 €. Vous saurez ainsi où va votre argent, c’est-à-dire dans une cause qui vous tient à cœur !

QUELLE STRATÉGIE CONSEILLONS-NOUS LORSQUE LA VALEUR D’UN PATRIMOINE EST À LA LIMITE DES 1 300 000 € ?

Michael Lamiable, associé membre de notre groupement et gérant d’ATELIA FINANCES & PATRIMOINE, dans le sud la France

« ll est possible d’adopter plusieurs stratégies afin de réduire l’impact fiscal, notamment en matière d’IFI. En premier lieu, pensez à réduire la base taxable en profitant des déductions disponibles, comme la déduction des dettes liées au patrimoine immobilier. L’acquisition de la seule nue-propriété est ensuite très pertinente dans un contexte de placement. Enfin, je préconise à bon nombre de mes clients de se diriger vers des placements hors IFI tel que le financement participatif. 

Dans tous les cas, prenez le temps de mettre en place une stratégie d’investissement avec votre CGP. Cela vous permettra d’avoir toutes les clés pour gérer et développer au mieux votre patrimoine. »

 

Si vous souhaitez obtenir de l’aide dans l’élaboration d’une stratégie d’investissement, n’hésitez pas à nous contacter via le formulaire ci-dessous. Le Conseiller en Gestion de Patrimoine le proche vous recontactera dans les plus brefs délais.  

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(1) Celui du foyer fiscal

(2) Les titres de sociétés, qu’elles soient patrimoniales ou opérationnelles, peu importe leur forme juridique, ainsi que ceux d’organismes, sont soumis à l’IFI pour la part correspondant aux biens et droits réels immobiliers non affectés à une activité opérationnelle. Cela concerne aussi bien les sociétés à vocation immobilière que celles qui ne le sont pas, et ce, qu’ils soient détenus directement ou indirectement, quel que soit le pourcentage de participation ou le niveau d’interposition.