Valoriser son bien avant revente : les travaux les plus efficaces
Quand on achète un bien immobilier, on pense souvent au rendement locatif… mais il faut aussi anticiper la revente. L’objectif n’est pas seulement de “faire une plus-value”, mais de maximiser la valeur du bien tout en maîtrisant la fiscalité : une plus-value élevée peut être en partie “mangée” par l’impôt (hors résidence principale), alors qu’une rénovation bien ciblée peut à la fois accélérer la vente, limiter la négociation, et réduire la plus-value imposable si les travaux sont fiscalement retenus.
🔎 L’essentiel en 20 secondes
- Les travaux de rénovation énergétique (isolation, fenêtres, chauffage) sont aujourd’hui les plus valorisés par les acheteurs.
- Les travaux d’amélioration (cuisine, salle de bain, électricité, confort) augmentent fortement l’attractivité du bien.
- Seuls les travaux réalisés par des entreprises et justifiés par factures peuvent être ajoutés au prix d’acquisition pour réduire l’impôt sur la plus-value.
- En l’absence de justificatifs, un forfait fiscal de 15 % peut être appliqué, sous conditions.
- Un logement bien rénové se vend plus vite, plus cher et limite les négociations.
Une plus-value immobilière, qu’est-ce que c’est exactement ?
Une plus-value immobilière est la différence entre prix de vente d’un bien immobilier et prix de son acquisition.
En gros, si vous vendez 230 000 € un bien immobilier que vous aviez acheté 200 000 € il y a 20 ans, la plus-value immobilière sera de 30 000 €.
Mais comment effectuer une plus-value immobilière ? Car, si nous continuons dans notre exemple précédent, au bout de 20 ans, le logement n’est plus le même et peu perdre de sa valeur. Quels travaux faut-il donc réaliser pour effectuer une plus-value intéressante ?
🔔 Bon à savoir : le logement peut avoir perdu de sa valeur, mais pas l’emplacement. Ainsi, il n’est pas toujours obligatoire d’effectuer des travaux pour réaliser une plus-value.
Les travaux qui vous permettront de faire de la plus-value immobilière
1 | Les travaux de rénovation énergétique
D’une manière générale, plus votre logement sera écologique, plus sa valeur augmentera. Et cela ne risque pas de changer. Entre la hausse du coût de l’énergie et le durcissement des règles autour des “passoires énergétiques”, la performance énergétique est devenue un critère majeur pour les acheteurs.
Depuis le 1ᵉʳ avril 2023, un audit énergétique est obligatoire lors de la vente d’une maison ou d’un immeuble en monopropriété classé F ou G au DPE. Et les contraintes sur les biens les plus énergivores continuent de se renforcer, notamment en matière de mise en location. Résultat : un logement mieux classé se vend plus vite, plus cher, et avec moins de marge de négociation.
Pour améliorer votre DPE et augmenter la valeur de votre bien, priorisez les travaux liés à la performance énergétique :
- Remplacez un chauffage électrique ancien par un système plus performant ;
- Isolez le plancher ;
- Isolez les murs extérieurs ;
- Changez les fenêtres…
Ces améliorations contribueront à un meilleur DPE et à une transaction plus sereine.
🔔 Bon à savoir : des aides financières existent pour ce type de travaux (Anah, État, primes énergie). Renseignez-vous avant de vous lancer.
2 | L’aménagement des combles
Si vous avez des combles à aménager, faites-le au plus vite !! En effet, cela agrandira votre logement et augmentera inévitablement le prix du bien. Certes, cela engendrera des coûts (isolation, placo, électricité …) mais pensez à la finalité !
3 | L’agrandissement du bien immobilier
Vous n’avez pas de comble, néanmoins, vous avez pas mal de terrain. Pensez alors à agrandir votre bien immobilier. En effet, si votre logement ne comporte que 2 chambres, pourquoi ne pas en faire une autre ? Le logement intéressera alors les familles avec deux enfants par exemple.
Une véranda peut également faire l’affaire. Cet espace supplémentaire est de plus en plus demandé. Car une véranda apporte beaucoup de lumière et de chaleur. Il est donc agréable d’y vivre toute l’année. Par ailleurs, une véranda peut servir pour plusieurs types de pièces, comme un bureau, une salle à manger, un atelier, une cuisine…
📌 À lire : « Les bases de l’investissement immobilier locatif »
4 | La rénovation de la salle de bain et de la cuisine
Si vous avez des pièces à rénover, privilégiez la cuisine et la salle de bain. En effet, les acquéreurs ne veulent pas forcément faire de gros travaux. Et en voyant une salle de bain et une cuisine défraîchies, ces derniers penseront automatiquement au temps, à l’énergie et au coût que cela engendrera.
Sachez pourtant que la rénovation d’une salle de bain et d’une cuisine n’est pas forcément coûteuse. Un simple coup de peinture peut suffire. Et pensez au Home Staging ! Grâce à cette méthode, pas besoin de changer de meubles, juste de les moderniser (changement de couleurs, de plan de travail, de poignées…) !
Une autre astuce est également d’ouvrir les espaces en cassant les cloisons. Cela agrandit la pièce de vie et donne tout de suite plus d’attraits !
5 | Et l’emplacement alors ?
L’emplacement ne donne pas forcément de plus-value au bien immobilier. Cependant, il joue un rôle essentiel pour sa revente. De plus, le dynamisme de la ville sera primordial.
Est-il par exemple facile de trouver du travail dans cette ville ? Le quartier est-il sécurisé ? Y a-t-il des commerces de proximité, bus, métro… ? La ville est-elle propice aux inondations ?
Pensez à vous poser toutes ces questions avant d’acheter un bien immobilier, car l’emplacement influencera beaucoup sur le prix du bien, à court comme à moyen terme.
📌 À lire : « Investissement immobilier locatif : les pièges à éviter »
Comment est imposée la plus-value immobilière ?
En cas de revente de votre résidence principale, vous serez exonéré d’impôts sur la plus-value. Malheureusement, ce n’est pas le cas si vous vendez une résidence secondaire ou un bien locatif. Voyons cela ensemble.
La plus-value immobilière est soumise :
- À l’impôt sur le revenu : 19 % ;
- Aux prélèvements sociaux : 17.2 % ;
- Le cas échéant, à la taxe forfaitaire sur les cessions de terrains nus devenus constructibles
🔔 Bon à savoir : la plus-value est soumise à l’impôt sur le revenu au taux de 19 % jusqu’à 50 000 €. Au-delà, il faudra ajouter une taxe allant de 2 à 6 %. Le montant varie en fonction du montant de la plus-value.
(Source : Primonial)
| Comment réduire la base taxable ?
Maintenant que l’on connaît les taux, le point clé est de comprendre comment réduire la base taxable, notamment grâce aux frais et aux travaux retenus fiscalement.
Base du calcul : prix de vente (corrigé de certains frais) – prix d’acquisition (majoré).
Pour majorer le prix d’acquisition, deux leviers sont généralement utilisés :
- Frais d’acquisition : frais réels ou forfait de 7,5 %.
- Travaux : travaux éligibles justifiés ou, si le bien est détenu depuis plus de 5 ans, forfait travaux de 15 %.
En pratique, cela peut représenter jusqu’à 22,5 % de majoration (7,5 % + 15 %), mais uniquement si les conditions sont réunies.
Exemple (avec cumul forfait 7.5 % + 15 %)
Prix d’achat : 200 000 €
Majoration forfaitaire (22,5%) : 200 000 × 22,5% = 45 000 €
Prix d’acquisition majoré : 200 000 + 45 000 = 245 000 €
- Si je vends 200 000 € : 200 000 – 245 000 = -45 000 € → pas de plus-value
- Si je vends 300 000 € : 300 000 – 245 000 = 55 000 € → plus-value brute : 55 000 €
Hors abattements pour durée de détention, elle serait imposée comme suit :
- Impôt sur le revenu (19 %) : 10 450 €
- Prélèvements sociaux (17,2 %) : 9 460 €
Soit une fiscalité totale de 19 910 €, avant application des éventuels abattements liés à la durée de détention.
👉 Autrement dit, plus d’un tiers de la plus-value brute peut partir en impôts si elle n’est pas anticipée.
📌 À lire : « Je souhaite investir dans la pierre, quels sont mes choix ? »
| Travaux et fiscalité : un point important
Lorsque vous vendez un bien immobilier, seuls les travaux d’amélioration, de construction, de reconstruction ou d’agrandissement réalisés par des entreprises peuvent être ajoutés au prix d’acquisition pour réduire la plus-value imposable. Si vous détenez le bien depuis plus de 5 ans et que vous n’avez pas conservé les factures, vous pouvez bénéficier d’un forfait travaux de 15 %, appliqué automatiquement par le notaire.
Chaque situation patrimoniale étant différente (durée de détention, régime fiscal, type de bien, objectifs), l’arbitrage entre travaux, fiscalité et stratégie de revente mérite souvent une analyse personnalisée. N’hésitez pas à nous contacter via le formulaire ci-dessous. Le Conseiller en Gestion de Patrimoine le plus proche de chez vous, vous recontactera afin de vous rencontrer !
FAQ – Travaux & revente immobilière
1 | Comment prioriser les travaux quand on a un budget limité ?
L’ordre optimal consiste d’abord à traiter les points bloquants (installation électrique dangereuse, humidité, mauvaise isolation), puis les pièces stratégiques (salle de bain, cuisine). Le home staging peut venir ensuite pour valoriser l’ensemble.
2 | À quel moment faut-il faire les travaux avant la mise en vente ?
Idéalement 2 à 4 mois avant la mise en marché : cela laisse le temps de planifier les artisans, éviter la précipitation, finaliser la décoration et réaliser des photos professionnelles.
3 | Quels travaux permettent de limiter les négociations des acheteurs ?
Les acheteurs négocient surtout lorsqu’ils perçoivent des défauts majeurs : installation électrique vieillissante, simple vitrage, humidité, chauffage ancien ou salle de bain dépassée. En traitant ces points avant la vente, vous levez leurs principales inquiétudes… et limitez nettement les demandes de baisse de prix.
4 | Faut-il faire un audit énergétique avant de vendre ?
À ce jour, l’audit énergétique est obligatoire uniquement pour les logements classés F ou G. Pour les biens de A à E, il n’est pas imposé par la loi, mais il peut être demandé dans la pratique lorsque l’ancien DPE est incertain, que le bien était proche du F, ou lorsque le notaire ou l’acheteur souhaite sécuriser la vente.
5 | Rénover avant de vendre est-il toujours rentable ?
Non, certains travaux coûtent plus qu’ils ne rapportent. C’est le cas des travaux très personnalisés, des extensions mal pensées, d’une cuisine haut de gamme sur un bien d’entrée de gamme ou des matériaux trop premium par rapport au marché local.
