Les bases de l’investissement immobilier locatif
L’investissement immobilier locatif est une stratégie patrimoniale très intéressante. Elle permet de développer votre patrimoine, de préparer votre retraite, d’obtenir des revenus complémentaires… Toutefois, comme tout investissement qui rapporte, il ne s’improvise pas. Il est nécessaire de préparer ce type d’investissement en amont pour ne pas le subir, d’autant qu’en 2025, le contexte a évolué : marché en ajustement, conditions de financement plus sélectives, exigences énergétiques accrues.
Psss ! Nous venons de sortir la seconde édition de notre guide patrimonial spécial dirigeant. Il est tout beau, tout frais et mis à jour de la loi de finances 2025 !
Nous y détaillons les différentes étapes de la vie de l’entreprise :
✅ Comment faire vivre l’entreprise ?
✅ Comment protéger les associés et la famille ?
✅ Comment transmettre aux héritiers ?
✅ Comment vendre l’entreprise ?
✅ Et enfin, comment structurer une action philanthropique ?
Vous y trouverez aussi des repères fiscaux ainsi que de nombreuses données et infographies… C’est une véritable mine d’or, tant pour son contenu que pour son aspect technique, qui répondra aux questions des dirigeants d’entreprise, mais également aux interrogations des experts-comptables, notaires et avocats fiscalistes. Téléchargez-le vite, c’est gratuit 😊 !
Comment réussir son investissement immobilier locatif ?
1- Ciblez vos investissements
Il est important de savoir vers quel type de projet immobilier vous souhaitez vous tourner.
- Souhaitez-vous un logement ancien ou neuf ?
- Préférez-vous faire de la location nue ou meublée ?
- Quelle surface vous intéresse ? Un 20 m² pour étudiant, une résidence familiale avec 4 chambres ou un logement spécialisé dans la colocation ?
- Pour finir, quel est votre budget maximal et quel effort d’épargne êtes-vous prêt à faire chaque mois ?
Toutes ces questions sont très importantes et vous permettront de trouver plus facilement le type de logement qui vous conviendra le mieux. Une location meublée demandera un investissement supplémentaire comparé à un logement nu par exemple, puisqu’il faudra fournir un certain nombre d’équipements. En revanche, au niveau fiscal, il sera nettement plus intéressant.
En 2025, il faut aussi tenir compte de la performance énergétique. Un logement mal classé au DPE (passoire énergétique) peut être interdit à la location dans les prochaines années. Avant d’acheter, vérifiez bien la classe énergétique du bien : une rénovation peut vite peser dans votre budget.
→ Location meublée : la check-list des meubles obligatoires
De la même manière, si vous décidez d’investir dans un logement pour étudiant, attendez-vous à devoir gérer plus d’administratif que pour un logement familial. Effectivement, il est fort probable que vous changiez de locataire plus régulièrement.
2- Priorisez l’emplacement
On dit souvent que dans l’immobilier, l’essentiel, c’est l’emplacement, et c’est plutôt vrai. Il est donc important de bien étudier le marché.
- Choisissez de préférence une ville dynamique, que ce soit économiquement ou de manière démographique. En effet, plus la ville attirera, plus vous trouverez facilement des locataires (ou des acheteurs si vous souhaitez vendre le bien au bout de quelques années) ;
- Priorisez un quartier agréable, sécurisé, bien desservi et avec commerces de proximité ;
- Faites attention à la demande locative, surtout dans les plus petites villes. Eh oui, certaines d’entre elles ont déjà énormément de biens locatifs vacants. Cela peut donc vouloir dire qu’il y a plus d’offres que de demandes. À l’inverse, certaines villes vendent beaucoup de biens immobiliers, mais n’ont par contre que très peu de biens locatifs. Pourtant, tout le monde ne souhaite pas acheter (ou ne peut pas acheter). Dans ce cas-là, la ville peut être propice pour vous !
Petite astuce, pour étudier cette partie, aidez-vous du bon coin 😉.
En 2025, on observe que dans certaines grandes villes, les prix ont reculé alors que la demande locative reste très forte, notamment dans les zones tendues et les villes étudiantes. À l’inverse, certaines zones rurales ou petites villes peuvent sembler attractives en termes de prix, mais présentent un vrai risque de vacance locative. Soyez donc vigilant, un bon prix d’achat ne compense pas un manque de locataires potentiels.
→ 3 manières d’investir dans l’immobilier locatif
3- Renseignez-vous sur la fiscalité
La fiscalité sera différente si vous choisissez une location nue ou une location meublée. Il est donc judicieux de se renseigner au préalable, car cela va vous aider à choisir le type de location que vous souhaitez mettre en place.
🔔 Bon à savoir :
Si vous êtes un particulier et que vous souhaitez effectuer de la location meublée, intéressez-vous au LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel). Ce statut vous permettra de profiter d’une optimisation fiscale très avantageuse.
En 2025, deux régimes existent pour la location meublée :
- Le micro-BIC, qui applique un abattement forfaitaire de 50 % sur vos loyers perçus (jusqu’à 77 700 € de recettes annuelles). Par ailleurs, l’abattement passe à 30 % pour une location de courte durée.
- Le régime réel, qui permet de déduire vos charges et surtout d’amortir votre bien et vos meubles, ce qui peut rendre vos revenus locatifs quasiment non imposables pendant plusieurs années.
Attention toutefois, la fiscalité des locations meublées est régulièrement discutée par le législateur, surtout dans les zones tendues.
→ Statut LMNP, un tremplin pour optimiser votre fiscalité !
4- Renseignez-vous sur les aides financières et/ou défiscalisatantes
Il existe un bon nombre de dispositifs défiscalisants comme la loi Malraux, la loi Denormandie, la loi Girardin… Ces dispositifs sont un véritable tremplin pour investir dans l’immobilier, alors ne passez pas à côté. Avec la loi Denormandie par exemple, vous pouvez réduire vos impôts jusqu’à 21 % pour un engagement locatif de 12 ans !
Mais ce n’est pas tout, il existe également des aides financières telles que MaPrimeRénov’ et l’éco-PTZ. Ce dernier est désormais prolongé jusqu’au 31 décembre 2027, toujours sans intérêt, avec un plafond de 50 000 € pour les rénovations globales.
MaPrimeRénov’, quant à elle, s’est recentrée sur les rénovations performantes et la sortie des passoires énergétiques (DPE F ou G), avec des barèmes ajustés pour inciter les ménages à aller plus loin dans les travaux.
🔔 Bon à savoir :
Le dispositif Pinel+, qui concernait les logements neufs, a pris fin en 2024. En 2025, les investisseurs se tournent donc davantage vers l’ancien avec travaux (Denormandie, déficit foncier, etc.) pour optimiser leur fiscalité.
→ Immobilier locatif : les atouts du déficit foncier pour alléger vos impôts !
5- Profitez de l’effet levier du prêt immobilier
N’ayez pas peur de contracter un crédit immobilier, même sur 20 ans. Car plus la durée sera longue, moins vous aurez d’effort d’épargne à fournir.
Si vous disposez déjà de liquidités (assurance-vie, PER, compte-titres…), il est préférable de ne pas les utiliser pour cet investissement. Profitez de l’effet de levier du crédit immobilier, tout en laissant fructifier vos liquidités. Ainsi, dans 20–25 ans, vous aurez à la fois une épargne plus conséquente et des revenus complémentaires grâce à votre investissement locatif.
En 2025, gardez à l’esprit que les banques sont plus sélectives qu’en 2022-2023. Elles examinent avec attention votre taux d’endettement plafonné à 35 % (assurance incluse), votre reste à vivre et la qualité du bien (notamment sa performance énergétique). Anticipez bien votre dossier pour maximiser vos chances d’obtenir un financement.
→ Si vous souhaitez procéder à une simulation de prêt immobilier, n’hésitez pas à cliquer sur ce lien
6- Choisissez bien votre locataire
Il est important de bien choisir votre locataire, car c’est avant tout lui qui payera votre crédit immobilier, du moins en partie. Et c’est aussi grâce à lui que vous percevrez des revenus complémentaires une fois le prêt terminé !
Demandez systématiquement aux locataires potentiels leurs 3 derniers bulletins de salaire ainsi que leur contrat de travail. Pas de CDI ? Cela peut arriver, mais ça ne veut pas dire qu’ils ne sont pas fiables. Beaucoup de travailleurs sont intérimaires, saisonniers ou jeunes actifs. Si cela vous rend plus serein, demandez-leur un cautionnaire(1).
Pour limiter les impayés, vous pouvez souscrire une assurance spéciale. En 2025, de plus en plus de propriétaires optent pour une garantie loyers impayés (GLI). Certaines formules incluent désormais la protection juridique et la prise en charge des frais de contentieux, ce qui est un vrai plus en cas de litige.
La demande locative reste très forte en 2025, notamment dans les grandes villes et pour les petites surfaces (studios, T2). Cela facilite la sélection, mais attention toutefois, vos demandes de justificatifs doivent rester dans le cadre légal.
Enfin, sachez que la GLI peut rassurer votre banquier et jouer en votre faveur lors de la négociation du prêt.
7- N’oubliez pas de diversifier vos investissements
L’immobilier locatif est un très bon investissement. Toutefois, celui-ci comporte forcément des risques, comme les impayés, les vacances locatives… Il est donc primordial de diversifier vos investissements. Pour cela, différents placements financiers existent : placement boursier, fonds structurés, OPCVM… Contactez un Conseiller en Gestion de Patrimoine pour savoir quel(s) placement(s) peuvent être intéressants pour vous.
→ Comment diversifier votre portefeuille ?
🔔 Bon à savoir
Si vous ne pouvez pas investir en direct, intéressez-vous à la pierre-papier. C’est une manière d’investir facilement, sans contraintes de gestion et accessible dès quelques centaines d’euros. Et cerise sur le gâteau, la pierre-papier peut être finançable à crédit.
En 2025, les SCPI restent particulièrement attractives, notamment celles spécialisées dans la santé, la logistique et le résidentiel. Le rendement moyen au 31/12/2024 est de 4.72 % net(2), avec un couple rendement/risque qui séduit de nombreux épargnants.
On voit également émerger de nouvelles solutions comme la tokenisation de l’immobilier, qui permet d’investir avec de très petits montants. Ces options restent encore récentes, à envisager donc avec prudence et toujours avec un bon accompagnement.
L’avis de notre expert
Henry Coudé, associé membre du Cercle Hubsys et dirigeant d’Attitude Patrimoine à Vannes, Rennes, Nantes et Paris
« L’investissement immobilier demeure une pierre angulaire de la stratégie patrimoniale de nos clients, alliant sécurité, rentabilité potentielle et levier de constitution de patrimoine. Cependant, ce secteur connaît depuis quelques années des mutations profondes, tant économiques que réglementaires, qui imposent une relecture des pratiques traditionnelles. Le paradigme du « tout immobilier » ne fonctionne plus à l’identique, et les investisseurs patrimoniaux doivent repenser leurs approches.
Il convient d’intégrer les nouvelles réalités du marché et de s’appuyer sur une ingénierie fiscale et juridique adaptée. Plus que jamais, l’accompagnement par un professionnel compétent devient indispensable pour transformer un simple investissement en véritable stratégie de création de valeur sur le long terme. »
Vous souhaitez investir en immobilier, mais vous avez besoin de conseils ? N’hésitez pas à nous contacter via le formulaire ci-dessous. Le Conseiller en Gestion de Patrimoine le plus proche vous recontactera afin de vous rencontrer !
(1) En tant que particulier, si vous souscrivez une assurance privée contre les impayés, vous pouvez demander une caution seulement si votre locataire est étudiant ou apprenti. En tant que personne morale, vous ne pouvez pas demander de caution si votre locataire est un étudiant qui bénéficie d’une bourse de l’enseignement supérieur.
(2) Source : ASPIM
